Bail commercial et procédure collective : ce que le bailleur peut, et ne peut pas

Dirigeant locataire, bailleur, repreneur

Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire · publié le 11 août 2026

Pour un commerce, le bail est souvent l'actif qui vaut plus que tout le reste : perdre le local, c'est perdre l'emplacement, la clientèle, et toute chance de céder le fonds. C'est pourquoi le livre VI protège le bail avec une fermeté particulière, et c'est aussi pourquoi bailleurs et locataires s'y affrontent pied à pied. Voici les règles, des deux côtés du bail.

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   Le jour du jugement : le bail est sanctuarisé

   Première règle, la plus puissante : la procédure collective ne résilie pas le bail, et aucune clause du contrat ne peut prévoir le contraire (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : nonobstant toute clause contraire). La clause résolutoire « en cas de redressement ou liquidation », que tant de baux contiennent encore, est réputée non écrite. Deuxième règle : pour les loyers antérieurs impayés, le bailleur est un créancier comme les autres : poursuites gelées (Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), interdiction pour vous de les payer (Art. L622-7 Article L622-7 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte é... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), déclaration de créance dans les 2 mois de la publication du jugement (Art. R622-24 Article R622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Le délai de déclaration fixé en application de l'article L. 622-26 est de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Le même délai est applica... En vigueur depuis le 02/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).

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   Les loyers d'après : payables à l'échéance, avec un sursis de trois mois

   Pour les loyers nés après le jugement, le régime s'inverse : ils se paient à leur date. Mais le texte ménage un souffle : le bailleur ne peut faire constater la résiliation pour défaut de paiement de ces loyers postérieurs qu'au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; et si tout est payé avant l'expiration de ce délai, la résiliation n'a pas lieu. Trois mois pour remettre la trésorerie en état de porter le loyer : c'est l'oxygène que la loi donne, il est unique et ne se renouvelle pas.

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   La continuation du bail : l'administrateur choisit

   Le bail est un contrat en cours, et le sort des contrats en cours appartient à l'administrateur (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) : lui seul décide de le continuer, en exigeant l'exécution du bailleur, ou d'y renoncer. Le bailleur peut le mettre en demeure de prendre parti ; le silence d'un mois vaut renonciation. Si le bail est continué, il l'est aux conditions du contrat : le bailleur ne peut ni augmenter le loyer, ni exiger des garanties nouvelles au motif de la procédure.

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   En liquidation et dans la cession : le bail suit le fonds

   En liquidation, le liquidateur peut continuer le bail le temps de vendre le fonds, ou le céder : le bail est la composante essentielle du fonds de commerce, et sa cession dans le plan de cession s'impose au bailleur, qui ne choisit pas le repreneur (Art. L642-7 Article L642-7 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le tribunal détermine les contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services nécessaires au maintien de l'activité au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur o... En vigueur depuis le 24/05/2019 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → emporte cession judiciaire des contrats nécessaires à l'activité, bail compris). Les clauses d'agrément du cessionnaire, si précieuses au bailleur en temps normal, ne font pas obstacle à la cession judiciaire. Le repreneur, lui, devra payer les loyers : la protection ne se transmet pas, elle s'arrête à la reprise.

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   Côté bailleur : défendre son rang sans casser la procédure

   Le bailleur n'est pas démuni : il déclare sa créance de loyers antérieurs (Art. R622-24 Article R622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Le délai de déclaration fixé en application de l'article L. 622-26 est de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Le même délai est applica... En vigueur depuis le 02/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), il exige le paiement à l'échéance des loyers postérieurs et agit dès l'expiration du délai de trois mois si l'impayé persiste (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), il met l'administrateur en demeure d'opter sur la continuation (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), et il peut demander à être nommé contrôleur (Art. L621-10 Article L621-10 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Le juge-commissaire désigne un à cinq contrôleurs parmi les créanciers qui lui en font la demande. Lorsqu'il désigne plusieurs contrôleurs, il veille à ce qu'au moins l'un d'entre eux soit choisi parmi les créanciers tit... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) pour suivre la procédure de l'intérieur. Ce qu'il ne peut pas : résilier par principe, retenir le dépôt de garantie en compensation sauvage, ou bloquer la cession du bail avec le fonds.