Bail commercial et procédure collective
Le local, actif vital de l'entreprise en procédure : ce que le bailleur ne peut plus faire, le régime propre de la résiliation, et le délai de trois mois qui protège le preneur.
Un régime spécial, dérogatoire au droit commun des contrats en cours
Le bail des immeubles utilisés pour l'activité obéit à Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , sans préjudice du régime général de Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : résiliation à l'initiative de l'administrateur, qui prend effet au jour où le bailleur est informé de sa décision de ne pas continuer le bail, ou à l'initiative du bailleur pour défaut de paiement des loyers postérieurs, mais alors seulement au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement, le paiement intervenu avant l'expiration de ce délai neutralisant l'action (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , 2°).
Ce que chacun doit retenir
- Bailleur : loyers antérieurs → déclaration (Art. L622-24 Article L622-24 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire... En vigueur depuis le 31/12/2025 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) ; loyers postérieurs → action possible après trois mois seulement (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Preneur : le maintien dans les lieux dépend du paiement des loyers postérieurs, protégés par le statut de créance méritante (Art. L622-17 Article L622-17 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette pério... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Administrateur : la résiliation volontaire libère du passif postérieur ; ses dommages-intérêts tombent en passif antérieur.
- Bailleur : délivrer un commandement fondé sur des loyers antérieurs, l'action est neutralisée, les frais sont perdus (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , Art. L622-21 Article L622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur... En vigueur depuis le 01/10/2021 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
- Preneur : croire le local « acquis » parce que le passé est gelé, trois mois d'impayés postérieurs et la protection s'éteint.
Délais-clés
Les loyers postérieurs se paient à leur échéance, et c'est la seule obligation qui compte pour conserver le local. Le bailleur ne peut agir en résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs qu'après le délai prévu par la loi, décompté à partir du jugement d'ouverture. Les loyers antérieurs se déclarent dans le délai de deux mois, comme toute créance antérieure. La décision de ne pas poursuivre le bail produit effet au jour où le bailleur en est informé, et non rétroactivement : jusqu'à cette information, les loyers continuent de courir en créance postérieure. La cession du droit au bail suit le calendrier de la cession d'actif et suppose l'autorisation du juge-commissaire hors plan de cession.
Exemple concret
Un commerce de centre-ville entre en redressement avec dix mois d'arriérés de loyer. Le bailleur, excédé, écrit dès la semaine suivante qu'il reprend son local. Il ne le peut pas. Les dix mois d'arriérés sont du passif antérieur : ils se déclarent et se gèlent comme le reste. La clause du bail qui prévoit la résiliation en cas de procédure collective est privée d'effet. Ce que le bailleur peut faire, en revanche, est simple et décisif : surveiller les loyers postérieurs. Le premier impayé postérieur, après le délai prévu par la loi, lui ouvre la voie de la résiliation. Du côté de l'entreprise, la conséquence pratique tient en une ligne : le loyer courant passe avant à peu près tout le reste. Il ne s'agit pas d'un choix de gestion mais de la condition pour rester dans les murs. Et si l'activité ne peut pas continuer, le droit au bail se cède. Un emplacement de centre-ville vaut souvent davantage que le stock et le matériel réunis. Le rendre les clés à la main, c'est renoncer à l'actif le plus liquide du dossier.
Idées reçues
« Le bailleur peut résilier dès l'ouverture de la procédure. » Non. Une clause qui le prévoirait est privée d'effet, et le bail se poursuit. C'est l'une des protections les plus précieuses pour une entreprise qui a besoin de ses murs. « Il faut payer les arriérés pour garder le local. » Les loyers antérieurs sont gelés comme le reste du passif et se déclarent. Ce qui doit être payé, ce sont les loyers postérieurs, et eux seuls. « Le bailleur ne peut plus rien faire. » Il peut demander la résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs, dans les conditions et le délai prévus par la loi. La fermeture du local, en revanche, ne lui ouvre pas cette voie : malgré toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation, dans un ou plusieurs locaux loués par l'entreprise, n'entraîne pas la résiliation du bail (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Le bail est protégé, pas sanctuarisé. « Si je pars, le bail s'arrête. » Le droit au bail est un actif de l'entreprise, souvent le plus liquide. L'abandonner sans le céder revient à jeter ce qui aurait pu payer une partie des salariés.
Vrai / Faux
La clause résolutoire fondée sur la procédure est réputée non écrite. Réponse VRAI.
Le défaut de paiement des loyers postérieurs peut fonder une résiliation. Réponse VRAI
dans les conditions et après le délai prévus par la loi.
Le droit au bail peut être cédé pendant la procédure. Réponse VRAI
et il constitue souvent un actif significatif.
Le bailleur doit déclarer sa créance de loyers antérieurs. Réponse VRAI
comme tout créancier antérieur.
L'administrateur peut renoncer à la poursuite du bail. Réponse VRAI
s'il estime que le local n'est pas nécessaire à l'activité, ce qui met fin au contrat pour l'avenir.
Quiz
1. Le bailleur peut-il résilier au motif de l'ouverture de la procédure ? Réponse
Non. Une telle clause est privée d'effet.
2. Faut-il régler les arriérés pour conserver le local ? Réponse
Non. Ils sont gelés et se déclarent. Seuls les loyers postérieurs doivent être payés.
3. Sur quel fondement le bailleur peut-il agir ? Réponse
Le défaut de paiement des loyers postérieurs, après le délai prévu par la loi.
4. Le droit au bail est-il cessible pendant la procédure ? Réponse
Oui, et c'est souvent l'actif le plus liquide du dossier.
5. Que se passe-t-il si l'administrateur renonce au bail ? Réponse
Le contrat prend fin pour l'avenir, à la date de la décision.
Questions fréquentes
L'administrateur peut-il abandonner le bail ?
Oui, il a seul la faculté d'exiger la continuation des contrats en cours (Art. L622-13 Article L622-13 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde I. - Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). S'il décide de ne pas continuer, la résiliation intervient au jour où le bailleur en est informé (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ).
Que peut réclamer le bailleur en cas d'abandon ?
Des dommages et intérêts, dont le montant doit être déclaré au passif (Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) dans un délai d'un mois à compter de la date de la résiliation (Art. R622-21 Article R622-21 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Le mandataire judiciaire, dans le délai de quinze jours à compter du jugement d'ouverture, avertit les créanciers connus d'avoir à lui déclarer leurs créances dans le délai mentionné à l'article R. 622-24. Les cocontrac... En vigueur depuis le 01/10/2015 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Il peut différer la restitution des sommes versées en excédent jusqu'à ce qu'il soit statué sur ces dommages et intérêts.
Le bail suit-il l'entreprise en cas de cession ?
Le tribunal détermine les contrats nécessaires au maintien de l'activité, et le jugement en emporte cession (Art. L642-7 Article L642-7 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le tribunal détermine les contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services nécessaires au maintien de l'activité au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur o... En vigueur depuis le 24/05/2019 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Toute clause imposant au cessionnaire une solidarité avec le cédant est réputée non écrite.
Le repreneur peut-il renégocier le loyer ?
Non. Les contrats cédés s'exécutent aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture (Art. L642-7 Article L642-7 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le tribunal détermine les contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services nécessaires au maintien de l'activité au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur o... En vigueur depuis le 24/05/2019 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), malgré toute clause contraire. Cela le protège autant que cela le contraint.
Et en liquidation ?
En liquidation, le régime propre s'applique : Art. L641-12 Article L641-12 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes : 1° Au jour où le bailleur... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Texte en attente de validation juridique. Cliquer pour consulter l'article complet → organise la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité dans trois cas. Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail. Sur demande du bailleur pour des causes antérieures au jugement de liquidation (ou, lorsque celle-ci suit une sauvegarde ou un redressement, au jugement d'ouverture qui l'a précédée), demande qu'il doit introduire dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation. Enfin pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure à ce jugement, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de Art. L622-14 Article L622-14 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → . Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat, avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent, toute clause imposant au cédant une solidarité avec le cessionnaire étant réputée non écrite. Le maintien d'activité (Art. L641-10 Article L641-10 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Si la cession totale ou partielle de l'entreprise est envisageable ou si l'intérêt public ou celui des créanciers l'exige, le maintien de l'activité peut être autorisé par le tribunal pour une durée maximale fixée par dé... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) permet de préserver le bail le temps d'une cession.
Le vocabulaire de cette fiche
Au glossaire
Les courriers à écrire
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À Maître de l'ouvrageAction directe du sous-traitant contre le maître de l'ouvrage
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À BailleurCourrier au bailleur sur la poursuite du bail commercial
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À Votre cocontractantCourrier au cocontractant sur la poursuite du contrat en cours
Ce que la Cour de cassation en a jugé
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Cass. com. · 18/01/2023 · n° 21-15.576Le bouclier des trois mois du bail repart à zéro avec chaque procédure
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Cass. com. · 30/06/2021 · n° 20-15.690Même le salarié ne saisit pas : l'arrêt des poursuites, relevé d'office
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Cass. com. · 10/03/2021 · n° 19-22.385La déclaration de créance faite sans pouvoir se ratifie sans forme, même implicitement, jusqu'à la décision du juge
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Cass. com. · 07/10/2020 · n° 19-12.996Les honoraires de l'avocat des droits propres du débiteur naissent toujours régulièrement : créance postérieure utile
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le
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