Article R642-36 du Code de commerce
- L'autorisation de vente de gré à gré d'un ou plusieurs immeubles (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) détermine le prix de chaque immeuble et les conditions essentielles de la vente.
- L'ordonnance est notifiée conformément au premier alinéa de Art. R642-23 Article R642-23 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire L'ordonnance est notifiée à la diligence du greffier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au débiteur et aux créanciers inscrits à domicile élu dont les noms sont indiqués dans l'ordonnance. Les contrô... En vigueur depuis le 01/01/2013 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → (débiteur, créanciers inscrits à domicile élu, contrôleurs avisés).
- Le liquidateur passe les actes. Il ne peut, en qualité de mandataire, se porter acquéreur des immeubles du débiteur.
Partie législative, partie réglementaire : quelle différence ?
La loi, votée par le Parlement. Elle pose les principes et les droits : qui peut demander l'ouverture d'une procédure, à quelles conditions, avec quels effets sur les dettes, les contrats et les salariés. C'est le texte qui décide.
Le décret, pris par le gouvernement pour appliquer la loi. Il règle le « comment » : quelle juridiction saisir, quelles pièces joindre, dans quels délais, qui convoque qui, sous quelle forme. C'est le texte qui organise.
Les deux se lisent ensemble : un droit reconnu par la loi s'exerce selon les formes fixées par le décret, et une formalité manquée peut faire perdre ce droit. Sur ce site, la partie législative est toujours à gauche et la partie réglementaire toujours à droite, quel que soit l'article consulté.
Partie législative
La loi : ce que le Parlement a voté (articles en L)
Art. L642-18
Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution. En cas de liquidation judiciaire d'un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Partie réglementaire
L'application : les décrets qui précisent la loi (articles en R ou D)
L'autorisation de vente de gré à gré d'un ou plusieurs immeubles, délivrée en application de l'article L. 642-18, détermine le prix de chaque immeuble et les conditions essentielles de la vente. L'ordonnance est notifiée conformément au premier alinéa de l'article R. 642-23. Le liquidateur passe les actes nécessaires à la réalisation de la vente. Il ne peut, en qualité de mandataire, se porter acquéreur des immeubles du débiteur.
Identifiant : LEGIARTI000020251410
La vente négociée, et les trois précautions qui l'entourent. Ce qui distingue le gré à gré des deux autres voies : il n'y a pas d'enchère. Pas de public, pas de mise en concurrence à la barre, pas de prix découvert par le marché. Le liquidateur négocie avec un acquéreur, et le juge-commissaire autorise. C'est la voie la plus rapide et la plus souple, et c'est précisément pour cela qu'elle est la plus surveillée. Première précaution : le prix est déterminé par l'ordonnance, immeuble par immeuble. Pas une fourchette, pas un prix global pour un lot, pas une autorisation de vendre « au mieux ». Un prix, pour chaque bien. Le liquidateur ne négocie donc pas librement : il exécute une autorisation chiffrée, et toute vente à un prix différent suppose une nouvelle autorisation. La précision « de chaque immeuble » n'est pas décorative. Sans elle, un prix global permettrait de compenser un bien bradé par un bien surévalué, ce qui fausserait la répartition entre créanciers dont les sûretés portent sur des biens différents. Un créancier hypothécaire sur l'immeuble A n'a que faire du prix obtenu sur l'immeuble B. Deuxième précaution : la notification. Elle emprunte le premier alinéa de Art. R642-23 Article R642-23 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire L'ordonnance est notifiée à la diligence du greffier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au débiteur et aux créanciers inscrits à domicile élu dont les noms sont indiqués dans l'ordonnance. Les contrô... En vigueur depuis le 01/01/2013 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , c'est-à-dire le recommandé avec avis de réception au débiteur et aux créanciers inscrits, et l'avis aux contrôleurs. Ceux qui ont un droit sur le bien apprennent le prix auquel il va partir, et ils l'apprennent de manière datée. Troisième précaution, et la plus nette : l'interdiction faite au liquidateur d'acquérir. C'est la reprise de Art. R642-26 Article R642-26 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le liquidateur ne peut, en qualité de mandataire, être déclaré adjudicataire des immeubles du débiteur. En vigueur depuis le 14/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , qui interdit au liquidateur d'être déclaré adjudicataire, transposée en termes plus larges du contexte de l'adjudication à celui du gré à gré. Cette répétition n'est pas une redondance de rédaction, elle est nécessaire. Art. R642-26 Article R642-26 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le liquidateur ne peut, en qualité de mandataire, être déclaré adjudicataire des immeubles du débiteur. En vigueur depuis le 14/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → vise l'adjudication ; sans le présent texte, on aurait pu soutenir que l'interdiction ne joue pas dans une vente négociée. Or c'est exactement l'inverse : le gré à gré, où il n'y a ni enchère ni publicité concurrentielle, est la voie où le conflit d'intérêts serait le plus facile à exploiter et le moins visible. Ce qui manque : le texte ne dit pas comment le prix a été déterminé. Aucune obligation d'expertise, aucune obligation de comparer à des offres concurrentes. C'est Art. R642-39 Article R642-39 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Pour l'application du deuxième alinéa de l'article L. 642-20, le juge-commissaire est saisi par le ministère public, le liquidateur ou le débiteur. Lorsque la vente de gré à gré au profit d'une même personne porte sur un... En vigueur depuis le 01/01/2020 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → qui, au-delà d'un certain montant, impose un rapport sur les diligences de recherche.
Pour le débiteur : vous êtes notifié du prix. Si vous le trouvez inférieur à la valeur de votre immeuble, dites-le immédiatement au juge-commissaire, avec un avis de valeur. Vérifiez que le prix est fixé immeuble par immeuble. Un prix global masque un bien bradé, et c'est votre passif résiduel qui en supporte l'écart. Pour un créancier inscrit : le prix décide de ce que vous toucherez. Vous êtes notifié en recommandé : c'est le moment de réagir, pas après la vente. Pour le liquidateur : toute vente à un prix différent de celui autorisé suppose une nouvelle autorisation. L'ordonnance chiffre, elle n'habilite pas à négocier. Vérifiez l'identité de l'acquéreur. L'interdiction d'acquérir vaut ici comme en adjudication, et le gré à gré est la voie où elle est la plus nécessaire.
- Le prix est fixé par le juge, immeuble par immeuble : le liquidateur exécute une autorisation chiffrée, il ne négocie pas librement.
- Le prix distinct par bien évite qu'un immeuble bradé soit compensé par un autre, au détriment des créanciers inscrits sur le premier.
- La notification en recommandé informe ceux qui ont un droit sur le bien, à une date certaine.
- L'interdiction d'acquérir est répétée là où le conflit d'intérêts serait le plus facile à exploiter et le moins visible.
- Le texte ne dit pas comment le prix a été déterminé, ni n'impose d'expertise.
- Il n'y a ni publicité ni mise en concurrence : le marché ne valide pas le prix.
- Les créanciers non inscrits ne sont pas informés d'une vente qui réduit l'actif à répartir.
- Le renvoi au seul premier alinéa de R. 642-23 oblige à vérifier ce qui n'est pas repris.
Analyse rédigée par la rédaction du site : elle éclaire le texte officiel sans s'y substituer et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Ce qui distingue le gré à gré des deux autres voies de Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → est l'absence d'enchère : pas de public, pas de mise en concurrence à la barre, pas de prix découvert par le marché. Le liquidateur négocie, le juge-commissaire autorise. C'est la voie la plus rapide et la plus souple, et c'est précisément pour cela que le texte l'entoure de trois précautions. La première est que le prix est déterminé par l'ordonnance, immeuble par immeuble, et non par une fourchette ni par une autorisation de vendre au mieux : le liquidateur exécute une autorisation chiffrée, de sorte que toute vente à un prix différent suppose une nouvelle autorisation. La précision « de chaque immeuble » n'est pas décorative, car un prix global permettrait de compenser un bien bradé par un bien surévalué et fausserait la répartition entre créanciers dont les sûretés portent sur des biens distincts : un créancier hypothécaire sur l'immeuble A n'a que faire du prix obtenu sur l'immeuble B. La deuxième précaution est la notification, emprunté au premier alinéa de Art. R642-23 Article R642-23 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire L'ordonnance est notifiée à la diligence du greffier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au débiteur et aux créanciers inscrits à domicile élu dont les noms sont indiqués dans l'ordonnance. Les contrô... En vigueur depuis le 01/01/2013 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , soit la lettre recommandée avec avis de réception au débiteur et aux créanciers inscrits à domicile élu, et l'avis aux contrôleurs : ceux qui ont un droit sur le bien apprennent le prix auquel il va partir, et ils l'apprennent de manière datée. La troisième et la plus nette est l'interdiction faite au liquidateur de se porter acquéreur en qualité de mandataire, reprise de Art. R642-26 Article R642-26 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le liquidateur ne peut, en qualité de mandataire, être déclaré adjudicataire des immeubles du débiteur. En vigueur depuis le 14/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → et transposée au gré à gré. Cette répétition n'est pas une redondance de rédaction : Art. R642-26 Article R642-26 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le liquidateur ne peut, en qualité de mandataire, être déclaré adjudicataire des immeubles du débiteur. En vigueur depuis le 14/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → vise l'adjudication, et sans le présent texte on aurait pu soutenir que l'interdiction ne joue pas dans une vente négociée, alors que c'est l'inverse, le gré à gré étant la voie où le conflit d'intérêts serait le plus facile à exploiter et le moins visible. Ce qui manque est la méthode de détermination du prix, car le texte n'impose ni expertise ni comparaison avec des offres concurrentes, et c'est Art. R642-39 Article R642-39 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Pour l'application du deuxième alinéa de l'article L. 642-20, le juge-commissaire est saisi par le ministère public, le liquidateur ou le débiteur. Lorsque la vente de gré à gré au profit d'une même personne porte sur un... En vigueur depuis le 01/01/2020 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → qui, au delà d'un certain montant, impose un rapport sur les diligences de recherche.
Le juge-commissaire
Il ne valide pas une vente, il fixe un prix et des conditions essentielles, bien par bien. Son ordonnance est le titre de l'opération et elle borne le liquidateur. Faute d'obligation d'expertise, la qualité de sa décision dépend des éléments de valeur qui lui sont soumis, d'où l'intérêt pratique du rapport de diligences de Art. R642-39 Article R642-39 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Pour l'application du deuxième alinéa de l'article L. 642-20, le juge-commissaire est saisi par le ministère public, le liquidateur ou le débiteur. Lorsque la vente de gré à gré au profit d'une même personne porte sur un... En vigueur depuis le 01/01/2020 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → au delà du seuil.
Le liquidateur
Il passe les actes nécessaires et rien de plus : l'ordonnance chiffre, elle n'habilite pas à négocier. Un prix différent, même supérieur, suppose une nouvelle autorisation, et l'interdiction d'acquérir pèse sur lui en qualité de mandataire, ce qui commande de vérifier l'identité réelle de l'acquéreur et ses liens. La voie sans publicité est celle où sa décision est la plus exposée à la critique.
Le créancier inscrit
Le prix fixé dans l'ordonnance décide de ce qu'il touchera, puisqu'il n'y a pas de marché pour le valider. Il est notifié à domicile élu par lettre recommandée, et c'est le moment de réagir, pas après la vente. Le prix distinct par bien le protège d'une compensation entre immeubles sur lesquels ses sûretés ne portent pas.
Le débiteur
Il est notifié du prix auquel son immeuble va partir, sans enchère pour en vérifier le niveau. Sa contestation n'a de poids qu'appuyée sur un avis de valeur, et elle doit être portée au juge-commissaire avant la passation des actes. L'écart entre le prix autorisé et la valeur réelle se reporte intégralement sur son passif résiduel et sur l'exposition de ses cautions, qui ne sont pas en procédure et supportent pourtant le solde.
Deux immeubles, deux créanciers hypothécaires distincts
L'autorisation porte sur un local commercial et un entrepôt, grevés chacun au profit d'une banque différente. L'ordonnance doit fixer un prix pour le local et un prix pour l'entrepôt. Une autorisation globale de 400 000 euros pour les deux biens empêcherait chaque créancier de savoir ce qui revient à son gage et fausserait la distribution.
Acquéreur offrant un prix inférieur à celui autorisé
L'ordonnance fixe le prix de l'immeuble à 180 000 euros. L'acquéreur, après visite technique, ne propose plus que 165 000 euros. Le liquidateur ne peut pas signer à ce prix : l'ordonnance chiffre et n'habilite pas à négocier. Une nouvelle autorisation du juge-commissaire est nécessaire, et elle sera notifiée comme la première.
Vente de gré à gré au dessus du seuil de diligences
Le prix autorisé dépasse le montant à partir duquel Art. R642-39 Article R642-39 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Pour l'application du deuxième alinéa de l'article L. 642-20, le juge-commissaire est saisi par le ministère public, le liquidateur ou le débiteur. Lorsque la vente de gré à gré au profit d'une même personne porte sur un... En vigueur depuis le 01/01/2020 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → impose un rapport sur les diligences de recherche d'un acquéreur. Le rapport devient la seule pièce qui documente comment le prix a été approché, puisque le présent texte n'impose aucune expertise. Un débiteur qui conteste le prix a intérêt à en demander communication avant de se déterminer.
- Solliciter du juge-commissaire une autorisation de vendre au mieux ou une fourchette de prix, alors que l'ordonnance doit déterminer le prix de chaque immeuble.
- Demander une autorisation globale pour plusieurs immeubles grevés de sûretés distinctes, ce qui rend la distribution indéchiffrable.
- Signer l'acte à un prix différent de celui autorisé sans solliciter une nouvelle ordonnance, en pensant qu'un écart favorable se justifie de lui-même.
- Notifier l'ordonnance selon l'ensemble de Art. R642-23 Article R642-23 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire L'ordonnance est notifiée à la diligence du greffier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au débiteur et aux créanciers inscrits à domicile élu dont les noms sont indiqués dans l'ordonnance. Les contrô... En vigueur depuis le 01/01/2013 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → sans vérifier que seul son premier alinéa est repris, ou à l'inverse omettre l'avis aux contrôleurs.
La chronologie utile se joue entre l'ordonnance et la passation des actes, et c'est une fenêtre courte. L'ordonnance détermine le prix et les conditions essentielles, puis la notification du premier alinéa de Art. R642-23 Article R642-23 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire L'ordonnance est notifiée à la diligence du greffier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au débiteur et aux créanciers inscrits à domicile élu dont les noms sont indiqués dans l'ordonnance. Les contrô... En vigueur depuis le 01/01/2013 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → fait courir, pour le débiteur, les créanciers inscrits et les contrôleurs avisés, le temps de la réaction : une fois les actes passés, la discussion sur le prix n'a plus d'objet utile et se déplace sur le terrain de la responsabilité. Deuxième séquence, celle de la renégociation : tout changement de prix ou de condition essentielle ramène au juge-commissaire pour une nouvelle ordonnance, elle aussi notifiée, ce qui rouvre une fenêtre de contestation. Troisième séquence, le gré à gré peut intervenir à des moments très différents de la liquidation, y compris après l'échec d'une adjudication, lorsque le juge-commissaire ordonne une nouvelle vente sous une autre forme de Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → au titre de Art. R642-32 Article R642-32 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Avant l'ouverture des enchères le notaire se fait remettre par les enchérisseurs une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque conformément à l'article R. 322-41 du code des procédures civiles d'exécution. Lors... En vigueur depuis le 01/06/2012 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : le plancher de quinze jours ne joue alors pas, puisqu'il ne concerne que les nouvelles ventes aux enchères. Enfin, l'interdiction faite au liquidateur de se porter acquéreur ne connaît aucune limite temporelle et ne s'épuise pas avec la fin de la mission sur le bien : elle tient à sa qualité de mandataire pendant tout le temps où il réalise l'actif.
Qui s'appuie sur ce texte
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le