Article R642-33 du Code de commerce
- Dans les quinze jours de l'adjudication, toute personne peut faire surenchère du dixième, par requête au greffe du juge de l'exécution du ressort du notaire vendeur.
- Le surenchérisseur dénonce sa requête par huissier à l'adjudicataire, et informe le notaire ; la nouvelle adjudication se fait devant le même notaire, sur le même cahier des conditions de vente.
- Une seule fois : après une seconde adjudication sur surenchère, aucune autre surenchère des mêmes biens n'est possible.
Partie législative, partie réglementaire : quelle différence ?
La loi, votée par le Parlement. Elle pose les principes et les droits : qui peut demander l'ouverture d'une procédure, à quelles conditions, avec quels effets sur les dettes, les contrats et les salariés. C'est le texte qui décide.
Le décret, pris par le gouvernement pour appliquer la loi. Il règle le « comment » : quelle juridiction saisir, quelles pièces joindre, dans quels délais, qui convoque qui, sous quelle forme. C'est le texte qui organise.
Les deux se lisent ensemble : un droit reconnu par la loi s'exerce selon les formes fixées par le décret, et une formalité manquée peut faire perdre ce droit. Sur ce site, la partie législative est toujours à gauche et la partie réglementaire toujours à droite, quel que soit l'article consulté.
Partie législative
La loi : ce que le Parlement a voté (articles en L)
Art. L642-18
Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution. En cas de liquidation judiciaire d'un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Partie réglementaire
L'application : les décrets qui précisent la loi (articles en R ou D)
Dans les quinze jours qui suivent l'adjudication, toute personne peut faire surenchère du dixième par requête remise ou adressée au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel réside le notaire qui a procédé à la vente. Le surenchérisseur dénonce cette requête par acte d'huissier de justice à la personne ou au domicile de l'adjudicataire dans le délai de l'article R. 322-52 du code des procédures civiles d'exécution et informe le notaire de cette requête. Le tribunal, par le jugement qui valide la surenchère, renvoie la nouvelle adjudication devant le même notaire qui procède selon le cahier des conditions de vente précédemment dressé. Lorsqu'une seconde adjudication a lieu après surenchère, aucune autre surenchère des mêmes biens ne peut avoir lieu.
Identifiant : LEGIARTI000039624444
Voici le mécanisme qui empêche qu'un immeuble parte trop bas, et il est ouvert à n'importe qui. La surenchère du dixième est une seconde chance donnée au prix. Un immeuble adjugé à 200 000 € peut être remis en vente si quelqu'un, dans les quinze jours, s'engage à en offrir au moins 220 000 €. La règle profite d'abord aux créanciers, dont le gage augmente, et au débiteur, dont le passif diminue d'autant. Elle est le contrepoids d'une vente judiciaire qui, par nature, se fait vite et devant peu de monde. « Toute personne », dit le texte. Pas seulement les créanciers, pas seulement ceux qui étaient présents à la vente. C'est une ouverture rare, et elle explique pourquoi les adjudications d'immeubles en liquidation restent surveillées par des professionnels de l'immobilier : quinze jours après le marteau, l'affaire n'est pas close. Le formalisme est lourd, et il l'est exprès. Requête au greffe du juge de l'exécution, dénonciation par acte d'huissier à l'adjudicataire dans le délai de l'article R. 322-52 du code des procédures civiles d'exécution, information du notaire. Trois actes, trois destinataires, quinze jours. Une surenchère mal formée est une surenchère perdue, et l'adjudicataire initial garde son bien. Le dernier alinéa ferme le jeu, et c'est heureux. Une seconde adjudication ne peut plus être surenchérie. Sans cette limite, une chaîne de surenchères pourrait retarder indéfiniment la réalisation de l'actif, ce qui priverait les créanciers de leur paiement au nom de leur propre intérêt. À noter, parce que le détail se paie : la nouvelle vente se fait sur le même cahier des conditions de vente. Le surenchérisseur ne renégocie rien ; il reprend le dossier tel qu'il est, servitudes et charges comprises.
Pour un créancier : surveiller les quinze jours qui suivent l'adjudication. Si le prix obtenu vous paraît très en dessous de la valeur, la surenchère du dixième est le seul levier, et il expire vite. Vérifier le cahier des conditions de vente AVANT de surenchérir. Vous achèterez aux conditions déjà arrêtées : une servitude, un bail en cours ou une charge non purgée resteront à votre compte. Faire faire la dénonciation par huissier sans attendre. C'est l'acte qui fait tomber le plus de surenchères : le délai de dénonciation est distinct de celui du dépôt de la requête, et les deux se cumulent mal quand on s'y prend tard. Pour un adjudicataire : ne rien engager sur le bien pendant quinze jours. Travaux, revente, financement définitif : tant que le délai court, la propriété n'est pas assurée.
- La surenchère protège la valeur de l'actif au bénéfice de tous les créanciers, sans coût pour la procédure.
- Ouverte à toute personne, elle élargit le marché d'une vente judiciaire par nature confidentielle.
- L'interdiction d'une seconde surenchère empêche que le mécanisme ne serve à retarder la liquidation.
- Le maintien du même cahier des conditions évite de refaire tout le travail préparatoire.
- Quinze jours et trois actes formels : le mécanisme est en pratique réservé à qui a déjà un huissier et un avocat sous la main.
- L'adjudicataire initial reste dans l'incertitude quinze jours, sans pouvoir engager quoi que ce soit sur son bien.
- Le renvoi au code des procédures civiles d'exécution pour le délai de dénonciation rend le calcul illisible sans double consultation.
Analyse rédigée par la rédaction du site : elle éclaire le texte officiel sans s'y substituer et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
La surenchère du dixième est le contrepoids d'une vente judiciaire qui, par nature, se fait vite et devant peu de monde. Ce que la règle arbitre est la tension entre la protection de la valeur de l'actif et la sécurité de l'adjudicataire : quinze jours d'incertitude pour un gain potentiel d'un dixième du prix au profit de la masse. Le choix révélateur est celui du titulaire du droit, car le texte dit « toute personne » et non les seuls créanciers ou les seuls enchérisseurs présents à la vente. L'ouverture est rare et elle explique la veille professionnelle qui entoure les adjudications d'immeubles en liquidation. Le formalisme, lui, est lourd par dessein : requête au greffe du juge de l'exécution du ressort du notaire, dénonciation par acte d'huissier de justice à la personne ou au domicile de l'adjudicataire dans le délai de l'article R. 322-52 du code des procédures civiles d'exécution, information du notaire. Trois actes, trois destinataires, quinze jours, et une surenchère irrégulière laisse l'adjudicataire initial dans ses droits. Le dernier alinéa ferme le jeu, et c'est la disposition la plus utile du texte : une seconde adjudication sur surenchère ne peut plus être surenchérie. Sans cette limite, une chaîne de surenchères retarderait indéfiniment la réalisation de l'actif, privant les créanciers de paiement au nom de leur propre intérêt. Reste le détail qui se paie : la nouvelle vente se tient sur le cahier des conditions de vente précédemment dressé, de sorte que le surenchérisseur reprend le dossier tel qu'il est, servitudes et charges comprises.
Le créancier inscrit
La surenchère est son seul levier sur un prix qu'il juge trop bas, et il expire en quinze jours. Elle augmente son gage sans coût pour la procédure, mais elle suppose qu'il trouve un surenchérisseur ou qu'il surenchérisse lui-même, en s'engageant alors à payer un prix majoré du dixième. Le calcul est celui du rang : un créancier de rang utile a intérêt à l'élévation du prix, un créancier hors rang n'y gagne rien.
L'adjudicataire
Quinze jours d'incertitude pendant lesquels il n'est prudent d'engager ni travaux, ni revente, ni financement définitif. Il est destinataire de la dénonciation par huissier et peut discuter la régularité de la surenchère devant le tribunal qui la valide. Si la surenchère est validée, il devra se présenter à la nouvelle adjudication pour conserver le bien, aux conditions du même cahier.
Le débiteur
Il ne récupère pas son immeuble, il récupère du prix. Chaque dixième obtenu réduit le passif résiduel et le risque de recours contre les cautions, souvent le conjoint, qui ne sont pas en procédure et supportent pourtant le solde. Le texte ne lui donne aucune initiative particulière, mais rien ne l'empêche de signaler un acquéreur potentiel au liquidateur dans les quinze jours.
Le juge de l'exécution et le tribunal
La compétence est celle du ressort dans lequel réside le notaire vendeur, ce qui prolonge la logique de Art. R642-34 Article R642-34 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire S'il y a lieu à réitération des enchères, la procédure est poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel réside le notaire qui a procédé à la vente. Une copie authentique du procè... En vigueur depuis le 01/01/2020 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → . Le contrôle porte sur la régularité formelle de la surenchère et non sur l'opportunité du prix, et le jugement de validation renvoie la nouvelle adjudication devant le même notaire, sur le même cahier.
Immeuble adjugé 200 000 euros
Un tiers dépose au greffe une requête en surenchère du dixième dans les quinze jours de l'adjudication et s'engage ainsi à porter l'enchère à 220 000 euros au moins. Il dénonce la requête par huissier à l'adjudicataire dans le délai de l'article R. 322-52 du code des procédures civiles d'exécution et informe le notaire. La nouvelle adjudication se tient devant le même notaire, sur le même cahier.
Surenchère déposée au greffe mais non dénoncée
La requête est remise au greffe le douzième jour, mais l'acte d'huissier n'est pas délivré dans le délai propre à la dénonciation. La surenchère est perdue, l'adjudication initiale subsiste, et l'adjudicataire conserve le bien au prix de 200 000 euros. C'est l'acte qui fait tomber le plus de surenchères, parce que son délai est distinct de celui du dépôt.
Seconde adjudication à 235 000 euros
La surenchère validée, la nouvelle enchère porte le prix à 235 000 euros. Aucune autre surenchère des mêmes biens n'est alors possible, par application du dernier alinéa. Le prix est définitif, et la distribution peut être préparée sur cette base sans crainte d'une relance.
- Compter les quinze jours à partir de la publication ou du dépôt du procès-verbal plutôt que de l'adjudication elle-même.
- Confondre le délai de dépôt de la requête au greffe et le délai de dénonciation par huissier, qui est régi par l'article R. 322-52 du code des procédures civiles d'exécution et se cumule mal lorsqu'on s'y prend tard.
- Surenchérir sans avoir lu le cahier des conditions de vente, et découvrir après coup un bail en cours, une servitude ou une charge non purgée.
- Saisir le greffe du juge de l'exécution du lieu de l'immeuble au lieu de celui du ressort du notaire vendeur.
La règle vit dans un délai unique et bref : quinze jours à compter de l'adjudication, pendant lesquels la propriété de l'adjudicataire reste exposée. Deux horloges tournent en réalité à l'intérieur de ce délai, et c'est la source principale des surenchères perdues : celle du dépôt de la requête au greffe, fixée par le présent texte, et celle de la dénonciation par huissier, renvoyée à l'article R. 322-52 du code des procédures civiles d'exécution. Une requête déposée au dernier jour utile n'ouvre pas pour autant un nouveau délai de dénonciation calculé depuis ce dépôt sans vérification du texte renvoyé, et cette double consultation est le prix de la technique de renvoi. Après le jugement de validation vient un troisième temps, celui de la nouvelle adjudication, que le texte ne borne par aucun délai : il indique seulement le lieu, devant le même notaire, et le support, le cahier précédemment dressé. Enfin, le dernier alinéa marque un terme définitif, car la seconde adjudication clôt la possibilité de surenchère sur les mêmes biens. Pour le praticien, cette fermeture est la date à partir de laquelle une distribution peut être préparée sans risque de relance du prix.
Qui s'appuie sur ce texte
Au glossaire
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le