Article R642-34 du Code de commerce
- S'il y a lieu à réitération des enchères, la procédure est poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel réside le notaire qui a procédé à la vente.
- Une copie authentique du procès-verbal d'adjudication est déposée au greffe de ce juge.
Partie législative, partie réglementaire : quelle différence ?
La loi, votée par le Parlement. Elle pose les principes et les droits : qui peut demander l'ouverture d'une procédure, à quelles conditions, avec quels effets sur les dettes, les contrats et les salariés. C'est le texte qui décide.
Le décret, pris par le gouvernement pour appliquer la loi. Il règle le « comment » : quelle juridiction saisir, quelles pièces joindre, dans quels délais, qui convoque qui, sous quelle forme. C'est le texte qui organise.
Les deux se lisent ensemble : un droit reconnu par la loi s'exerce selon les formes fixées par le décret, et une formalité manquée peut faire perdre ce droit. Sur ce site, la partie législative est toujours à gauche et la partie réglementaire toujours à droite, quel que soit l'article consulté.
Partie législative
La loi : ce que le Parlement a voté (articles en L)
Art. L642-18
Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution. En cas de liquidation judiciaire d'un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Partie réglementaire
L'application : les décrets qui précisent la loi (articles en R ou D)
S'il y a lieu à réitération des enchères, la procédure est poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel réside le notaire qui a procédé à la vente. Une copie authentique du procès-verbal d'adjudication est déposée au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire.
Identifiant : LEGIARTI000039345960
Ce qui se passe quand l'adjudicataire ne paie pas, et une règle de compétence qui évite un vide. La réitération des enchères, en clair. L'adjudicataire a emporté le bien et ne paie pas. On ne peut pas le laisser bloquer la vente indéfiniment, et on ne peut pas non plus considérer que le second enchérisseur l'emporte automatiquement. Le bien est donc remis en vente, aux frais et risques de l'adjudicataire défaillant : si le nouveau prix est inférieur, il doit la différence. Le problème que cet article résout est un problème de compétence, et il est réel. La vente s'est déroulée chez un notaire, pas devant un tribunal. Il n'y a donc pas de juridiction naturellement saisie. Devant quel juge poursuit-on la réitération ? Trois réponses étaient concevables, et le choix mérite d'être expliqué. Le tribunal du lieu de l'immeuble, ce qui est la règle ordinaire en matière immobilière. Le tribunal de la procédure collective, qui suit le dossier. Ou celui du lieu où réside le notaire. Le texte retient le troisième, et c'est cohérent avec ce qui vient de se passer. Tout le dossier de la vente est chez ce notaire : le cahier des conditions, les dires, le procès-verbal, les garanties déposées. C'est lui qui a l'information et les pièces. Faire remonter le dossier ailleurs n'aurait rien apporté. Le dépôt de la copie authentique du procès-verbal est ce qui rend la saisine possible. Le juge de l'exécution n'a pas suivi la vente : il découvre le dossier. Le procès-verbal lui donne tout ce qu'il doit savoir, à savoir qui a enchéri, à quel prix, et qui a été déclaré adjudicataire. Ce que le texte ne dit pas est notable. Il ne fixe aucun délai pour engager la réitération, alors que le temps joue contre tout le monde : l'immeuble reste bloqué, les créanciers attendent, et la garantie déposée par l'adjudicataire défaillant ne couvre pas nécessairement la perte. Il ne dit pas non plus qui saisit. Le liquidateur, sans doute, ou le créancier poursuivant, mais le texte laisse la question ouverte.
Pour le liquidateur : la réitération se poursuit devant le juge de l'exécution du lieu du notaire, pas devant le tribunal de la procédure ni celui de l'immeuble. C'est l'erreur d'aiguillage la plus probable. Déposez la copie authentique du procès-verbal, c'est ce qui permet au juge de connaître le dossier. Agissez vite, même si aucun délai n'est fixé. L'immeuble reste bloqué, et la garantie déposée ne couvre pas nécessairement la baisse de prix. Pour un enchérisseur : ne surenchérissez pas au-delà de vos moyens. La réitération se fait à vos frais et risques, et vous devrez la différence si le bien part moins cher. Pour le débiteur : cette procédure vous concerne, puisque la différence de prix pèse sur ce qui sera distribué à vos créanciers.
- La compétence est fixée sans ambiguïté, là où l'absence de juridiction naturellement saisie créait un vide.
- Le choix du ressort du notaire suit les pièces : le dossier de la vente est chez lui.
- Le dépôt du procès-verbal donne au juge, qui n'a pas suivi la vente, tout ce qu'il doit savoir.
- La réitération aux frais de l'adjudicataire défaillant dissuade les enchères irréfléchies.
- Aucun délai n'est fixé pour engager la réitération, alors que l'immeuble reste bloqué.
- Le texte ne dit pas qui a qualité pour saisir le juge de l'exécution.
- Le ressort du notaire peut être éloigné de celui de l'immeuble et de celui de la procédure.
- Rien n'est prévu si la garantie déposée ne couvre pas la différence de prix.
Analyse rédigée par la rédaction du site : elle éclaire le texte officiel sans s'y substituer et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Qui s'appuie sur ce texte
Au glossaire
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le