Article R642-32 du Code de commerce
- Avant l'ouverture des enchères, le notaire se fait remettre une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque. Si l'adjudicataire est défaillant, la somme ou la caution est acquise pour être distribuée avec l'actif.
- Les enchères partent de la mise à prix de Art. R642-22 Article R642-22 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire qui ordonne, en application de l'article L. 642-18, la vente des immeubles par voie d'adjudication judiciaire ou amiable détermine : 1° La mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions e... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → .
- Les enchères peuvent être faites sans ministère d'avocat. Elles sont pures et simples.
- Si aucune enchère n'atteint la mise à prix, le notaire constate l'offre la plus élevée et peut adjuger à titre provisoire. Le juge-commissaire, saisi par le notaire ou tout intéressé, peut déclarer l'adjudication définitive ou ordonner une nouvelle vente selon l'une des formes de Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , en fixant alors un délai d'au moins quinze jours, la mise à prix et la publicité.
- Le titre de vente est l'expédition du cahier revêtue de la formule exécutoire, suivie du procès-verbal d'adjudication du notaire.
Partie législative, partie réglementaire : quelle différence ?
La loi, votée par le Parlement. Elle pose les principes et les droits : qui peut demander l'ouverture d'une procédure, à quelles conditions, avec quels effets sur les dettes, les contrats et les salariés. C'est le texte qui décide.
Le décret, pris par le gouvernement pour appliquer la loi. Il règle le « comment » : quelle juridiction saisir, quelles pièces joindre, dans quels délais, qui convoque qui, sous quelle forme. C'est le texte qui organise.
Les deux se lisent ensemble : un droit reconnu par la loi s'exerce selon les formes fixées par le décret, et une formalité manquée peut faire perdre ce droit. Sur ce site, la partie législative est toujours à gauche et la partie réglementaire toujours à droite, quel que soit l'article consulté.
Partie législative
La loi : ce que le Parlement a voté (articles en L)
Art. L642-18
Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution. En cas de liquidation judiciaire d'un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Partie réglementaire
L'application : les décrets qui précisent la loi (articles en R ou D)
Avant l'ouverture des enchères le notaire se fait remettre par les enchérisseurs une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque conformément à l'article R. 322-41 du code des procédures civiles d'exécution. Lorsque l'adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise pour être distribuée avec l'actif réalisé. Le notaire rappelle que les enchères partiront du montant de la mise à prix fixé conformément à l'article R. 642-22. Les enchères peuvent être faites sans ministère d'avocat. Elles sont pures et simples. Si aucune enchère n'atteint le montant de la mise à prix, le notaire constate l'offre la plus élevée et peut adjuger le bien à titre provisoire pour le montant de cette offre. Le juge-commissaire qui a fixé la mise à prix, saisi à la requête du notaire ou de tout intéressé, peut soit déclarer l'adjudication définitive et la vente réalisée, soit ordonner qu'une nouvelle vente aura lieu suivant l'une des formes prescrites par l'article L. 642-18. Si la nouvelle vente est une vente aux enchères, il fixe le délai de la nouvelle vente sans que ce délai puisse être inférieur à quinze jours, la mise à prix ainsi que les modalités de publicité. Le titre de vente consiste dans l'expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit un procès-verbal d'adjudication dressé par le notaire.
Identifiant : LEGIARTI000026459205
Le déroulement de l'enchère amiable, et le mécanisme qui sauve les ventes désertes. La garantie préalable est ce qui distingue une enchère sérieuse d'un jeu. Caution bancaire irrévocable ou chèque de banque : on ne mise pas sans avoir montré qu'on peut payer. Et si l'adjudicataire ne paie pas, la somme est acquise et distribuée avec l'actif. Elle ne revient ni au notaire ni à personne d'autre : elle profite aux créanciers, qui ont subi le retard. « Sans ministère d'avocat » est la vraie différence avec l'adjudication judiciaire, et c'est ce qui fait l'intérêt de la voie amiable. Devant le juge de l'exécution, il faut un avocat pour enchérir. Chez le notaire, non. N'importe qui peut venir enchérir sur l'immeuble, ce qui élargit considérablement le nombre d'acheteurs possibles. Sur un bien modeste, en zone rurale, cette différence décide souvent de l'existence même d'un acheteur. « Pures et simples » signifie sans condition : on ne peut pas enchérir sous réserve d'obtenir un prêt ou de vendre son propre bien. C'est la contrepartie de la garantie préalable, et c'est ce qui rend la vente immédiatement ferme. Le quatrième alinéa est le plus intelligent de l'article, et il traite le cauchemar de toute vente immobilière : personne n'atteint la mise à prix. Trois solutions étaient possibles. Déclarer la vente déserte et tout recommencer : des mois perdus, un bien qui se dégrade, et rien ne dit que la suivante ira mieux. Adjuger automatiquement au plus offrant : le risque de brader, et l'incitation pour les enchérisseurs à s'entendre pour rester bas. Le texte choisit la troisième : le notaire constate l'offre la plus élevée et peut adjuger à titre provisoire, puis le juge-commissaire tranche. C'est le bon arbitre. C'est lui qui avait fixé la mise à prix : il est le mieux placé pour dire si l'écart entre son estimation et l'offre reçue est acceptable ou s'il révèle une erreur d'appréciation. Et il a le choix entre valider ou ordonner une nouvelle vente, sous une forme qu'il choisit parmi celles de Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → . Le délai minimum de quinze jours pour la nouvelle vente évite qu'on rejoue trop vite devant le même public restreint. Le dernier alinéa décrit le titre de vente, qui est la pièce dont l'acquéreur aura besoin toute sa vie : le cahier revêtu de la formule exécutoire, avec le procès-verbal transcrit à la suite.
Pour enchérir : préparez votre chèque de banque ou votre caution avant de venir. Sans elle, vous n'entrez pas dans la salle. Vous n'avez pas besoin d'avocat, contrairement à l'adjudication judiciaire. C'est ce qui rend cette vente accessible. Vos enchères sont pures et simples : aucune condition suspensive. Assurez votre financement avant, pas après. Si vous êtes adjudicataire et que vous ne payez pas, votre garantie est perdue et distribuée aux créanciers. Ce n'est pas une caution de principe. Pour le débiteur : si l'offre la plus élevée est très inférieure à la mise à prix, saisissez le juge-commissaire. Le texte l'ouvre à « tout intéressé », et vous en êtes. Une adjudication provisoire n'est pas définitive. Une nouvelle vente ne peut pas intervenir avant quinze jours : c'est le temps de mobiliser d'autres acheteurs.
- La garantie préalable écarte les enchérisseurs qui ne peuvent pas payer, et profite aux créanciers si l'adjudicataire défaille.
- L'absence d'avocat élargit considérablement le nombre d'acheteurs possibles, surtout sur les biens modestes.
- L'adjudication provisoire évite de perdre des mois quand la mise à prix n'est pas atteinte.
- C'est le juge-commissaire qui tranche, lui qui avait fixé la mise à prix : il est le mieux placé pour apprécier l'écart.
- La saisine est ouverte à tout intéressé, donc au débiteur qui trouverait le prix trop bas.
- Le caractère pur et simple des enchères écarte l'acquéreur qui aurait besoin d'un délai de financement.
- L'adjudication provisoire laisse une incertitude sur le sort du bien jusqu'à la décision du juge-commissaire.
- Aucun délai n'est imparti au juge-commissaire pour trancher.
- Le texte ne fixe aucun seuil d'écart en deçà duquel l'adjudication provisoire ne pourrait pas être validée.
Analyse rédigée par la rédaction du site : elle éclaire le texte officiel sans s'y substituer et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Le texte règle le déroulement matériel de l'enchère amiable et traite, dans son quatrième alinéa, le cauchemar de toute vente immobilière judiciaire : personne n'atteint la mise à prix. La garantie préalable, caution bancaire irrévocable ou chèque de banque selon l'article R. 322-41 du code des procédures civiles d'exécution, écarte l'enchérisseur insolvable, et sa dévolution en cas de défaillance est significative : la somme est acquise pour être distribuée avec l'actif réalisé, donc au profit des créanciers qui ont subi le retard, et non du notaire ni d'un fonds. Deux traits distinguent la voie amiable de l'adjudication judiciaire. Les enchères sont faites sans ministère d'avocat, ce qui élargit considérablement le marché et décide parfois de l'existence même d'un acheteur sur un bien modeste. Elles sont pures et simples, donc sans condition, contrepartie exacte de la garantie préalable et de la fermeté immédiate de la vente. Le choix fait sur la vente déserte mérite d'être nommé, car trois voies étaient ouvertes. Déclarer la vente déserte et recommencer coûtait des mois et la dégradation du bien. Adjuger automatiquement au plus offrant incitait les enchérisseurs à s'entendre pour rester bas. Le texte retient la troisième : constat de l'offre la plus élevée, adjudication provisoire, puis arbitrage du juge-commissaire. L'arbitre est bien choisi, puisque c'est lui qui avait fixé la mise à prix au titre de Art. R642-22 Article R642-22 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire qui ordonne, en application de l'article L. 642-18, la vente des immeubles par voie d'adjudication judiciaire ou amiable détermine : 1° La mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions e... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → et qu'il est donc le mieux placé pour dire si l'écart révèle une erreur d'appréciation ou un marché étroit. Il a le choix entre valider et ordonner une nouvelle vente sous l'une des formes de Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , avec un plancher de quinze jours qui évite de rejouer devant le même public restreint.
Le juge-commissaire
Il revient sur sa propre mise à prix et mesure l'écart avec l'offre reçue. Aucun seuil ne lui est donné, aucun délai ne lui est imparti, et il choisit librement la forme de la nouvelle vente parmi celles de Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , y compris le gré à gré. Son office est ici un office d'appréciation économique, exercé sur un dossier dont le notaire ou tout intéressé l'a saisi.
L'enchérisseur
Il entre dans la salle avec sa garantie ou il n'y entre pas. Il n'a pas besoin d'avocat, mais il n'a pas droit à une condition suspensive : le financement doit être bouclé avant la vente, pas après. S'il est déclaré adjudicataire et ne paie pas, sa garantie est perdue et distribuée aux créanciers, et la réitération des enchères de Art. R642-34 Article R642-34 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire S'il y a lieu à réitération des enchères, la procédure est poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel réside le notaire qui a procédé à la vente. Une copie authentique du procè... En vigueur depuis le 01/01/2020 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → se fait à ses frais et risques.
Le débiteur
Le texte ouvre la saisine du juge-commissaire à tout intéressé, ce qui l'inclut. C'est le seul endroit du dispositif où il dispose d'un levier de prix, et il s'exerce sur l'écart entre la mise à prix et l'offre retenue. L'adjudication provisoire lui laisse cette fenêtre, dont la durée n'est bornée par aucun texte.
Le liquidateur
Il arbitre entre deux risques : valider une offre basse et se faire reprocher la perte d'actif, ou provoquer une nouvelle vente et perdre plusieurs mois sur un bien qui se dégrade et dont les charges courent. Son intérêt est de documenter l'écart et l'état du marché local avant la décision du juge-commissaire, car c'est sur cette appréciation que la validation se jouera.
Mise à prix de 300 000 euros, meilleure offre de 265 000 euros
Aucune enchère n'atteint la mise à prix. Le notaire constate l'offre de 265 000 euros et adjuge à titre provisoire. Saisi par le notaire, le juge-commissaire peut déclarer l'adjudication définitive, l'écart de 35 000 euros s'expliquant par l'étroitesse du marché, ou ordonner une nouvelle vente dont il fixe la date, à quinze jours au moins, la mise à prix révisée et la publicité.
Adjudicataire défaillant après un chèque de banque de 30 000 euros
L'adjudicataire déclaré ne règle pas le prix. Les 30 000 euros remis avant l'ouverture des enchères sont acquis et distribués avec l'actif réalisé, donc répartis entre les créanciers selon leur rang. La réitération des enchères s'engage par ailleurs devant le juge de l'exécution du ressort du notaire, selon Art. R642-34 Article R642-34 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire S'il y a lieu à réitération des enchères, la procédure est poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel réside le notaire qui a procédé à la vente. Une copie authentique du procè... En vigueur depuis le 01/01/2020 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → .
Nouvelle vente ordonnée sous une autre forme
Après une adjudication provisoire à un prix jugé trop bas, le juge-commissaire n'ordonne pas une nouvelle enchère mais autorise une vente de gré à gré au titre de Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → . Le plancher de quinze jours ne s'applique alors pas, puisque le texte ne l'impose que si la nouvelle vente est une vente aux enchères. Le prix sera fixé immeuble par immeuble dans l'ordonnance, selon Art. R642-36 Article R642-36 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire L'autorisation de vente de gré à gré d'un ou plusieurs immeubles, délivrée en application de l'article L. 642-18, détermine le prix de chaque immeuble et les conditions essentielles de la vente. L'ordonnance est notifié... En vigueur depuis le 14/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → .
- Enchérir sans avoir remis la caution bancaire irrévocable ou le chèque de banque avant l'ouverture des enchères, et découvrir sur place que l'accès à l'enchère est fermé.
- Croire qu'une enchère amiable peut être assortie d'une condition suspensive de prêt, alors que le texte la veut pure et simple.
- Traiter l'adjudication provisoire comme une vente acquise, et engager des travaux ou une revente avant la décision du juge-commissaire.
- Négliger de saisir le juge-commissaire alors que l'écart avec la mise à prix est considérable, en supposant à tort que la saisine appartient au seul notaire.
La chronologie de cet article est interne à la vente et non législative. Tout commence avant l'ouverture des enchères, moment où la garantie doit être entre les mains du notaire, et ce point de bascule ne se rattrape pas en séance. Vient ensuite le temps de l'incertitude, celui de l'adjudication provisoire, que le texte ouvre sans le fermer : aucun délai n'est imparti au juge-commissaire pour statuer, et le bien reste donc dans un statut suspendu dont la durée dépend de l'encombrement du cabinet et de la diligence de celui qui saisit. Le seul délai chiffré est un plancher, les quinze jours de la nouvelle vente aux enchères, et il se décompte de la décision du juge-commissaire à la date qu'il fixe. Ce plancher ne joue que pour une nouvelle vente aux enchères : si le juge-commissaire opte pour une autre forme de Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , il n'existe aucun minimum. Enfin, l'articulation avec la surenchère du dixième de Art. R642-33 Article R642-33 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Dans les quinze jours qui suivent l'adjudication, toute personne peut faire surenchère du dixième par requête remise ou adressée au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel réside le no... En vigueur depuis le 01/01/2020 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → mérite d'être tenue : le délai de quinze jours de la surenchère court de l'adjudication, et sa combinaison avec une adjudication seulement provisoire n'est pas réglée par les textes.
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le