Article R642-32 du Code de commerce
- Avant l'ouverture des enchères, le notaire se fait remettre une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque. Si l'adjudicataire est défaillant, la somme ou la caution est acquise pour être distribuée avec l'actif.
- Les enchères partent de la mise à prix de Art. R642-22 Article R642-22 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire qui ordonne, en application de l'article L. 642-18, la vente des immeubles par voie d'adjudication judiciaire ou amiable détermine : 1° La mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions e... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → .
- Les enchères peuvent être faites sans ministère d'avocat. Elles sont pures et simples.
- Si aucune enchère n'atteint la mise à prix, le notaire constate l'offre la plus élevée et peut adjuger à titre provisoire. Le juge-commissaire, saisi par le notaire ou tout intéressé, peut déclarer l'adjudication définitive ou ordonner une nouvelle vente selon l'une des formes de Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , en fixant alors un délai d'au moins quinze jours, la mise à prix et la publicité.
- Le titre de vente est l'expédition du cahier revêtue de la formule exécutoire, suivie du procès-verbal d'adjudication du notaire.
Partie législative, partie réglementaire : quelle différence ?
La loi, votée par le Parlement. Elle pose les principes et les droits : qui peut demander l'ouverture d'une procédure, à quelles conditions, avec quels effets sur les dettes, les contrats et les salariés. C'est le texte qui décide.
Le décret, pris par le gouvernement pour appliquer la loi. Il règle le « comment » : quelle juridiction saisir, quelles pièces joindre, dans quels délais, qui convoque qui, sous quelle forme. C'est le texte qui organise.
Les deux se lisent ensemble : un droit reconnu par la loi s'exerce selon les formes fixées par le décret, et une formalité manquée peut faire perdre ce droit. Sur ce site, la partie législative est toujours à gauche et la partie réglementaire toujours à droite, quel que soit l'article consulté.
Partie législative
La loi : ce que le Parlement a voté (articles en L)
Art. L642-18
Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution. En cas de liquidation judiciaire d'un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Partie réglementaire
L'application : les décrets qui précisent la loi (articles en R ou D)
Avant l'ouverture des enchères le notaire se fait remettre par les enchérisseurs une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque conformément à l'article R. 322-41 du code des procédures civiles d'exécution. Lorsque l'adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise pour être distribuée avec l'actif réalisé. Le notaire rappelle que les enchères partiront du montant de la mise à prix fixé conformément à l'article R. 642-22. Les enchères peuvent être faites sans ministère d'avocat. Elles sont pures et simples. Si aucune enchère n'atteint le montant de la mise à prix, le notaire constate l'offre la plus élevée et peut adjuger le bien à titre provisoire pour le montant de cette offre. Le juge-commissaire qui a fixé la mise à prix, saisi à la requête du notaire ou de tout intéressé, peut soit déclarer l'adjudication définitive et la vente réalisée, soit ordonner qu'une nouvelle vente aura lieu suivant l'une des formes prescrites par l'article L. 642-18. Si la nouvelle vente est une vente aux enchères, il fixe le délai de la nouvelle vente sans que ce délai puisse être inférieur à quinze jours, la mise à prix ainsi que les modalités de publicité. Le titre de vente consiste dans l'expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit un procès-verbal d'adjudication dressé par le notaire.
Identifiant : LEGIARTI000026459205
Le déroulement de l'enchère amiable, et le mécanisme qui sauve les ventes désertes. La garantie préalable est ce qui distingue une enchère sérieuse d'un jeu. Caution bancaire irrévocable ou chèque de banque : on ne mise pas sans avoir montré qu'on peut payer. Et si l'adjudicataire ne paie pas, la somme est acquise et distribuée avec l'actif. Elle ne revient ni au notaire ni à personne d'autre : elle profite aux créanciers, qui ont subi le retard. « Sans ministère d'avocat » est la vraie différence avec l'adjudication judiciaire, et c'est ce qui fait l'intérêt de la voie amiable. Devant le juge de l'exécution, il faut un avocat pour enchérir. Chez le notaire, non. N'importe qui peut venir enchérir sur l'immeuble, ce qui élargit considérablement le nombre d'acheteurs possibles. Sur un bien modeste, en zone rurale, cette différence décide souvent de l'existence même d'un acheteur. « Pures et simples » signifie sans condition : on ne peut pas enchérir sous réserve d'obtenir un prêt ou de vendre son propre bien. C'est la contrepartie de la garantie préalable, et c'est ce qui rend la vente immédiatement ferme. Le quatrième alinéa est le plus intelligent de l'article, et il traite le cauchemar de toute vente immobilière : personne n'atteint la mise à prix. Trois solutions étaient possibles. Déclarer la vente déserte et tout recommencer : des mois perdus, un bien qui se dégrade, et rien ne dit que la suivante ira mieux. Adjuger automatiquement au plus offrant : le risque de brader, et l'incitation pour les enchérisseurs à s'entendre pour rester bas. Le texte choisit la troisième : le notaire constate l'offre la plus élevée et peut adjuger à titre provisoire, puis le juge-commissaire tranche. C'est le bon arbitre. C'est lui qui avait fixé la mise à prix : il est le mieux placé pour dire si l'écart entre son estimation et l'offre reçue est acceptable ou s'il révèle une erreur d'appréciation. Et il a le choix entre valider ou ordonner une nouvelle vente, sous une forme qu'il choisit parmi celles de Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → . Le délai minimum de quinze jours pour la nouvelle vente évite qu'on rejoue trop vite devant le même public restreint. Le dernier alinéa décrit le titre de vente, qui est la pièce dont l'acquéreur aura besoin toute sa vie : le cahier revêtu de la formule exécutoire, avec le procès-verbal transcrit à la suite.
Pour enchérir : préparez votre chèque de banque ou votre caution avant de venir. Sans elle, vous n'entrez pas dans la salle. Vous n'avez pas besoin d'avocat, contrairement à l'adjudication judiciaire. C'est ce qui rend cette vente accessible. Vos enchères sont pures et simples : aucune condition suspensive. Assurez votre financement avant, pas après. Si vous êtes adjudicataire et que vous ne payez pas, votre garantie est perdue et distribuée aux créanciers. Ce n'est pas une caution de principe. Pour le débiteur : si l'offre la plus élevée est très inférieure à la mise à prix, saisissez le juge-commissaire. Le texte l'ouvre à « tout intéressé », et vous en êtes. Une adjudication provisoire n'est pas définitive. Une nouvelle vente ne peut pas intervenir avant quinze jours : c'est le temps de mobiliser d'autres acheteurs.
- La garantie préalable écarte les enchérisseurs qui ne peuvent pas payer, et profite aux créanciers si l'adjudicataire défaille.
- L'absence d'avocat élargit considérablement le nombre d'acheteurs possibles, surtout sur les biens modestes.
- L'adjudication provisoire évite de perdre des mois quand la mise à prix n'est pas atteinte.
- C'est le juge-commissaire qui tranche, lui qui avait fixé la mise à prix : il est le mieux placé pour apprécier l'écart.
- La saisine est ouverte à tout intéressé, donc au débiteur qui trouverait le prix trop bas.
- Le caractère pur et simple des enchères écarte l'acquéreur qui aurait besoin d'un délai de financement.
- L'adjudication provisoire laisse une incertitude sur le sort du bien jusqu'à la décision du juge-commissaire.
- Aucun délai n'est imparti au juge-commissaire pour trancher.
- Le texte ne fixe aucun seuil d'écart en deçà duquel l'adjudication provisoire ne pourrait pas être validée.
Analyse rédigée par la rédaction du site : elle éclaire le texte officiel sans s'y substituer et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le