Article R642-32 du Code de commerce
- Pour enchérir, il faut remettre au notaire avant l'ouverture des enchères une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque.
- Si l'acheteur déclaré ne paie pas, cette somme est acquise et distribuée avec l'actif, donc versée aux créanciers.
- Les enchères peuvent être faites sans avocat, et elles sont « pures et simples », c'est-à-dire sans condition de prêt.
- Si personne n'atteint la mise à prix, le notaire peut adjuger à titre provisoire au plus offrant.
- Le juge-commissaire, saisi par le notaire ou par tout intéressé, valide alors la vente ou ordonne une nouvelle vente, au plus tôt quinze jours après.
Cet article décrit comment se passe concrètement l'enchère chez le notaire. Pour pouvoir lever la main, un acheteur doit avoir déposé un chèque de banque ou une caution bancaire : on ne mise pas sur une promesse. Il n'a pas besoin d'avocat, contrairement à la vente devant le tribunal, ce qui ouvre largement le nombre d'acheteurs possibles, surtout sur un bien modeste ou en zone rurale. Son enchère est ferme, sans condition suspensive de prêt. Le point qui vous concerne le plus est le quatrième alinéa : si aucune enchère n'atteint le prix de départ, la vente n'est pas perdue, le notaire note la meilleure offre et peut adjuger provisoirement. C'est alors le juge-commissaire qui décide si ce prix est acceptable ou s'il faut revendre. Et vous faites partie des « intéressés » qui peuvent le saisir si le prix vous paraît trop bas.
- Une adjudication prononcée à titre provisoire n'est pas définitive : tant que le juge-commissaire n'a pas statué, la vente n'est pas faite.
- Si l'offre retenue est très inférieure à la mise à prix, saisissez le juge-commissaire sans attendre : le texte ouvre la saisine à tout intéressé, et vous en êtes.
- Une nouvelle vente aux enchères ne peut pas intervenir avant quinze jours : c'est le délai pour faire venir d'autres acheteurs, prévenez vos contacts.
- Aucun délai n'est imparti au juge-commissaire pour trancher : ne construisez aucun projet sur un calendrier supposé.
Lire le texte officiel de l'article
Avant l'ouverture des enchères le notaire se fait remettre par les enchérisseurs une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque conformément à l'article R. 322-41 du code des procédures civiles d'exécution. Lorsque l'adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise pour être distribuée avec l'actif réalisé. Le notaire rappelle que les enchères partiront du montant de la mise à prix fixé conformément à l'article R. 642-22. Les enchères peuvent être faites sans ministère d'avocat. Elles sont pures et simples. Si aucune enchère n'atteint le montant de la mise à prix, le notaire constate l'offre la plus élevée et peut adjuger le bien à titre provisoire pour le montant de cette offre. Le juge-commissaire qui a fixé la mise à prix, saisi à la requête du notaire ou de tout intéressé, peut soit déclarer l'adjudication définitive et la vente réalisée, soit ordonner qu'une nouvelle vente aura lieu suivant l'une des formes prescrites par l'article L. 642-18. Si la nouvelle vente est une vente aux enchères, il fixe le délai de la nouvelle vente sans que ce délai puisse être inférieur à quinze jours, la mise à prix ainsi que les modalités de publicité. Le titre de vente consiste dans l'expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit un procès-verbal d'adjudication dressé par le notaire.
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le