Article R642-35 du Code de commerce

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En vigueur Depuis le 01/06/2012 · Source : Légifrance · Code de commerce

Texte en vigueur Historique Fiches et jurisprudence

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L'essentiel en quelques secondes

La vente par adjudication amiable est soumise à une liste limitative d'articles du code des procédures civiles d'exécution : R. 322-39, R. 322-41 alinéa 3, R. 322-42, R. 322-44 à R. 322-46, R. 322-48 alinéas 2 et 3, R. 322-62 alinéas 3 et 4, et R. 322-66 à R. 322-72.

Partie législative, partie réglementaire : quelle différence ?

Articles en L

La loi, votée par le Parlement. Elle pose les principes et les droits : qui peut demander l'ouverture d'une procédure, à quelles conditions, avec quels effets sur les dettes, les contrats et les salariés. C'est le texte qui décide.

Articles en R ou D

Le décret, pris par le gouvernement pour appliquer la loi. Il règle le « comment » : quelle juridiction saisir, quelles pièces joindre, dans quels délais, qui convoque qui, sous quelle forme. C'est le texte qui organise.

Les deux se lisent ensemble : un droit reconnu par la loi s'exerce selon les formes fixées par le décret, et une formalité manquée peut faire perdre ce droit. Sur ce site, la partie législative est toujours à gauche et la partie réglementaire toujours à droite, quel que soit l'article consulté.

Partie législative

La loi : ce que le Parlement a voté (articles en L)

Art. L642-18

Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution. En cas de liquidation judiciaire d'un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat.

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Partie réglementaire

L'application : les décrets qui précisent la loi (articles en R ou D)

La vente par voie d'adjudication amiable est soumise aux dispositions des articles R. 322-39, R. 322-41, troisième alinéa, R. 322-42, R. 322-44, R. 322-45, R. 322-46, R. 322-48, deuxième et troisième alinéas, R. 322-62, troisième et quatrième alinéas et R. 322-66 à R. 322-72 du code des procédures civiles d'exécution.

Identifiant : LEGIARTI000026459254

Ce que dit ce texte

Une liste d'articles, et le retour de la technique du renvoi fermé. On reconnaît la méthode de Art. R642-29-2 : liste limitative, à l'opposé de la clause générale de Art. R642-27. Le lecteur de ce chapitre doit donc, une troisième fois, vérifier quelle technique gouverne le point qu'il examine. C'est la principale difficulté de tout le titre. Le tri opéré ici est révélateur, et il suit une ligne cohérente. Sont importés les textes qui décrivent le déroulement matériel d'une adjudication : la publicité, la façon dont les enchères se portent, le sort de la caution, le titre de vente, la réitération des enchères. Sont écartés ceux qui organisent la procédure devant le juge de l'exécution : audience, comparution, contestations, incidents de saisie. C'est logique, et c'est même la clé de toute la voie amiable. L'adjudication amiable est une enchère publique sans audience judiciaire. Elle a besoin des règles de l'enchère, pas de celles du procès. Le rédacteur a donc pris les premières et laissé les secondes. La sélection par alinéas plutôt que par articles montre le soin du travail. R. 322-41 n'est repris qu'en son troisième alinéa, R. 322-48 en ses deuxième et troisième, R. 322-62 en ses troisième et quatrième. On ne prend pas un article entier quand seule une partie a du sens : c'est un ajustement fin, qui a demandé de relire chaque disposition. Le bloc R. 322-66 à R. 322-72 est repris en entier, et c'est celui de la réitération des enchères, dont Art. R642-34 fixe par ailleurs la compétence. Les deux articles se répondent : l'un dit devant quel juge, l'autre dit selon quelles règles. La faiblesse est de lisibilité, et elle est sévère. Un article composé exclusivement d'une énumération de numéros, avec des sélections d'alinéas, est impraticable sans les textes ouverts à côté. Aucun justiciable ne peut s'en servir, et même un praticien vérifiera deux fois. Le raisonnement a contrario est ici la règle, et c'est le piège : ce qui n'est pas dans la liste ne s'applique pas, même si cela paraîtrait naturel.

Comment gérer cet article

Pour un professionnel : c'est une liste FERMÉE. Ce qui n'y figure pas ne s'applique pas, quelle que soit l'apparente logique du contraire. Ne confondez pas avec Art. R642-27, qui gouverne l'adjudication judiciaire par une clause générale. Trois techniques différentes cohabitent dans ce chapitre : vérifiez laquelle s'applique avant de raisonner. Attention aux sélections d'alinéas : R. 322-41 n'est repris qu'en son troisième alinéa, R. 322-48 en ses deuxième et troisième. Prendre l'article entier serait une erreur. Pour la réitération des enchères, lisez ce texte avec Art. R642-34 : l'un donne les règles, l'autre la compétence. Pour le justiciable : cet article ne vous apprendra rien. Demandez à votre conseil les trois points qui vous concernent : comment on enchérit, ce qu'il faut déposer, et ce qui se passe si l'adjudicataire ne paie pas.

Forces pour le dirigeant

Le tri est cohérent : on importe les règles de l'enchère, on écarte celles du procès devant le juge de l'exécution.
La sélection par alinéas montre un travail de relecture fin, article par article.
Le bloc de la réitération des enchères est repris en entier et se combine proprement avec R. 642-34.
La liste limitative évite d'importer un formalisme judiciaire sans objet dans une vente chez le notaire.

Faiblesses et pièges

Un article composé uniquement de numéros et d'alinéas est impraticable sans les textes ouverts à côté.
C'est la troisième technique de renvoi du chapitre : la confusion avec R. 642-27 est prévisible.
Le raisonnement a contrario est la règle ici, alors qu'il est faux ailleurs dans le même titre.
Aucun justiciable ne peut se servir de cet article.

Analyse rédigée par la rédaction du site : elle éclaire le texte officiel sans s'y substituer et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.

L'histoire et l'esprit du texte

La technique employée ici est celle du renvoi fermé, déjà vue à Art. R642-29-2 et à l'opposé de la clause générale de Art. R642-27. C'est la troisième méthode de renvoi du chapitre, et la principale difficulté du titre tient à cette cohabitation : le lecteur doit d'abord identifier laquelle gouverne le point qu'il examine, sous peine de raisonner juste sur une règle qui ne s'applique pas. Le tri opéré suit une ligne cohérente et révélatrice. Sont importés les textes qui décrivent le déroulement matériel d'une adjudication, soit la publicité, la façon dont les enchères se portent, le sort de la caution, le titre de vente et la réitération des enchères. Sont écartés ceux qui organisent la procédure devant le juge de l'exécution, soit l'audience, la comparution, les contestations et les incidents de saisie. La raison en est la nature même de la voie amiable : l'adjudication chez le notaire est une enchère publique sans audience judiciaire, elle a besoin des règles de l'enchère et non de celles du procès. La sélection par alinéas plutôt que par articles témoigne d'un travail de relecture fin, puisque l'article R. 322-41 n'est repris qu'en son troisième alinéa, l'article R. 322-48 en ses deuxième et troisième, l'article R. 322-62 en ses troisième et quatrième. Le bloc R. 322-66 à R. 322-72 est en revanche repris en entier, et c'est celui de la réitération des enchères dont Art. R642-34 fixe par ailleurs la compétence : les deux articles se répondent, l'un disant devant quel juge, l'autre selon quelles règles. La faiblesse est de lisibilité et elle est sévère, car un article composé exclusivement de numéros et de sélections d'alinéas est impraticable sans les textes ouverts à côté, et aucun justiciable ne peut s'en servir.

Stratégie, position par position

Le praticien

Son premier travail est d'identifier la technique de renvoi applicable, puis de vérifier alinéa par alinéa ce qui est repris. Le raisonnement a contrario est ici la règle, alors qu'il est faux sous l'empire de Art. R642-27 : ce qui n'est pas dans la liste ne s'applique pas. Une note de dossier listant les articles importés et les alinéas exclus se rentabilise dès le second dossier.

Le juge de l'exécution

Il est saisi d'un incident de vente amiable sans que les règles d'audience de la saisie immobilière lui soient transposées, puisque ce sont précisément celles que la liste écarte. Son office se limite aux points pour lesquels un texte le désigne, notamment le dire de Art. R642-31 et la réitération des enchères de Art. R642-34, et il statue sur le fondement des articles effectivement importés.

Le notaire

C'est lui qui applique au quotidien les textes importés, puisqu'ils décrivent la publicité, la tenue des enchères, le sort de la caution et le titre de vente. L'exclusion des règles de procédure judiciaire lui laisse une vente sans audience, mais elle lui laisse aussi la responsabilité de n'appliquer que ce qui est repris, y compris lorsqu'un alinéa voisin paraîtrait utile.

Le justiciable, débiteur ou enchérisseur

Il n'a aucun accès autonome à cette règle, ce qui est un fait et non une critique de style. Son interlocuteur doit lui traduire les trois points qui le concernent, soit les modalités de l'enchère, la garantie à déposer et les conséquences du défaut de paiement. Le texte est à cet égard un bon exemple de norme écrite pour le professionnel seul.

Cas de figure

Un alinéa non repris invoqué à l'audience

Une partie invoque le premier alinéa de l'article R. 322-41 du code des procédures civiles d'exécution. La liste ne reprend cet article qu'en son troisième alinéa. L'argument est écarté, non parce qu'il serait mal fondé en saisie immobilière, mais parce que le renvoi fermé ne l'importe pas dans l'adjudication amiable.

Une règle d'audience transposée par analogie

Un conseil raisonne par analogie avec les incidents de saisie immobilière pour une adjudication tenue chez le notaire. La liste écarte précisément les textes de procédure devant le juge de l'exécution. La vente amiable se tenant sans audience, l'analogie n'a pas de support textuel et le raisonnement a contrario prévaut.

Réitération des enchères

L'adjudicataire ne paie pas. Les règles de fond sont celles des articles R. 322-66 à R. 322-72 du code des procédures civiles d'exécution, importés en entier par le présent texte. La compétence est celle du juge de l'exécution du ressort du notaire, fixée par Art. R642-34. Les deux articles se lisent ensemble, l'un pour le mode opératoire, l'autre pour le forum.

Erreurs à ne pas commettre

Raisonner a contrario sous l'empire de Art. R642-27 et par analogie sous l'empire du présent texte, soit l'inverse exact de ce que chacune des deux techniques commande.
Appliquer l'article R. 322-41 ou l'article R. 322-48 du code des procédures civiles d'exécution en entier, alors que seuls certains de leurs alinéas sont repris.
Transposer à la vente chez le notaire les règles d'audience et d'incidents de la saisie immobilière, que la liste écarte délibérément.
Traiter la réitération des enchères sans combiner le bloc R. 322-66 à R. 322-72 du code des procédures civiles d'exécution avec la règle de compétence de Art. R642-34.

Droit transitoire : la question de la date

La difficulté temporelle propre à cet article vient de ce qu'un renvoi fermé se périme différemment d'une clause générale. Une clause générale suit les évolutions du texte renvoyé sans retouche, tandis qu'une liste de numéros et d'alinéas se décale dès que le code des procédures civiles d'exécution est modifié : la renumérotation d'un article non repris, l'insertion d'un alinéa dans l'article R. 322-48 ou la réécriture de l'article R. 322-62 déplacent la frontière de l'importation sans qu'un mot du présent texte change. Le praticien doit donc vérifier, à la date de la vente, la version en vigueur des articles importés et le rang des alinéas visés, et non se fier à une note rédigée sur un état antérieur du code. Deuxième point de chronologie, la règle applicable à une adjudication est celle en vigueur au jour des actes concernés, ce qui peut faire cohabiter, dans un même dossier, un cahier des conditions de vente dressé sous une version et une réitération des enchères conduite sous une autre. Troisième point, la combinaison avec Art. R642-34 reste stable, puisque la compétence est fixée par le Livre VI et ne dépend pas des évolutions du code renvoyé.

Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le 1 août 2026

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