Article R642-29-2 du Code de commerce
- Seules s'appliquent à l'adjudication judiciaire les dispositions expressément énumérées de la section 4 du chapitre II du titre II du livre III du code des procédures civiles d'exécution.
- Le jugement d'adjudication vise l'ordonnance du juge-commissaire ayant ordonné la vente, les jugements ayant tranché les contestations et le cahier des conditions de vente ; il désigne le poursuivant.
- Il est notifié par le poursuivant au débiteur, aux créanciers inscrits, à l'adjudicataire et à toute personne ayant élevé une contestation tranchée.
- Les recours suivent l'article R. 322-60 du code des procédures civiles d'exécution ; la surenchère et la réitération des enchères sont régies par les articles de ce code auxquels le texte renvoie.
Partie législative, partie réglementaire : quelle différence ?
La loi, votée par le Parlement. Elle pose les principes et les droits : qui peut demander l'ouverture d'une procédure, à quelles conditions, avec quels effets sur les dettes, les contrats et les salariés. C'est le texte qui décide.
Le décret, pris par le gouvernement pour appliquer la loi. Il règle le « comment » : quelle juridiction saisir, quelles pièces joindre, dans quels délais, qui convoque qui, sous quelle forme. C'est le texte qui organise.
Les deux se lisent ensemble : un droit reconnu par la loi s'exerce selon les formes fixées par le décret, et une formalité manquée peut faire perdre ce droit. Sur ce site, la partie législative est toujours à gauche et la partie réglementaire toujours à droite, quel que soit l'article consulté.
Partie législative
La loi : ce que le Parlement a voté (articles en L)
Art. L642-18
Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution. En cas de liquidation judiciaire d'un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
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L'application : les décrets qui précisent la loi (articles en R ou D)
Seules sont applicables à la cession des actifs du débiteur par voie d'adjudication judiciaire celles des dispositions de la section 4 du chapitre II du titre II du livre III du code des procédures civiles d'exécution qui sont mentionnées ci-après. A l'audience d'adjudication, il est procédé comme il est dit à la sous-section 3 de la section 4 susmentionnée. L'article R. 322-58 du code des procédures civiles d'exécution est applicable au paiement des frais taxés. Outre les mentions prescrites pour tout jugement, le jugement d'adjudication vise l'ordonnance du juge-commissaire ayant ordonné la vente, les jugements tranchant les contestations et le cahier des conditions de vente. Il désigne le poursuivant. Il mentionne les éléments énumérés aux troisième et quatrième phrases de l'article R. 322-59 du même code. Le jugement d'adjudication est notifié par le poursuivant au débiteur, aux créanciers inscrits, à l'adjudicataire, ainsi qu'à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision. Les modalités de recours à l'encontre de ce jugement sont fixées par les dispositions du deuxième alinéa de l'article R. 322-60 du même code. Les dispositions des articles R. 322-61 à R. 322-63 du même code sont applicables au titre de vente. La vente par adjudication judiciaire produit les effets prévus par l'article R. 322-64 du même code. La surenchère est régie par les articles R. 322-50 à R. 322-55 du même code. La réitération des enchères est régie par les articles R. 322-66 à R. 322-72 du même code.
Identifiant : LEGIARTI000025945393
L'article de raccordement entre le livre VI et la saisie immobilière de droit commun. Il est illisible pour un non-spécialiste, et il faut expliquer pourquoi il existe. Le problème que le texte résout. La vente d'un immeuble par adjudication est une mécanique lourde, entièrement décrite dans le code des procédures civiles d'exécution pour la saisie immobilière ordinaire. Réécrire tout cela dans le livre VI serait absurde. Mais appliquer l'ensemble le serait tout autant, car la saisie immobilière suppose un créancier qui poursuit contre un débiteur qui se défend, alors qu'en liquidation, c'est le liquidateur qui vend sous l'autorité du juge-commissaire. Le texte procède donc par liste fermée : voici, et rien d'autre, ce qui s'applique. Cette technique a un mérite et un défaut, et les deux sont importants. Le mérite : elle est précise, et un praticien qui la lit sait exactement où il en est. Le défaut : elle est totalement opaque au justiciable. Un dirigeant qui veut comprendre comment son immeuble va être vendu doit ouvrir un second code, suivre neuf renvois, et vérifier lesquels sont visés. Autant dire qu'il ne le fera pas. Ce qu'il faut en retenir, en clair, tient en quatre points. Premièrement, l'audience d'adjudication se déroule comme une adjudication ordinaire : enchères publiques, à l'audience. Deuxièmement, le jugement d'adjudication est un titre : il vise le cahier des conditions de vente, qui est le document qu'il faut avoir lu avant d'enchérir, car il porte tout ce qui grève le bien. Troisièmement, c'est le poursuivant qui notifie, et cette notification fait courir les délais de recours. Le débiteur, les créanciers inscrits, l'adjudicataire et ceux qui ont contesté sont les destinataires. Un dirigeant qui n'a pas tenu son adresse à jour ne recevra rien et découvrira la vente après coup. Quatrièmement, la surenchère existe : dans les dix jours, une offre supérieure d'au moins un dixième relance la vente. C'est la seule vraie chance de rattraper une adjudication trop basse, et elle est ouverte au dirigeant qui trouve un tiers prêt à surenchérir. La réitération des enchères est le dernier filet : si l'adjudicataire ne paie pas, le bien est remis en vente à ses frais et à ses risques. Elle rassure sur la solidité de la vente, mais elle ajoute des mois.
Pour le dirigeant : la surenchère est votre dernière carte. Le délai est bref et court à compter du jugement d'adjudication. Si le prix atteint vous paraît dérisoire, cherchez immédiatement un tiers prêt à surenchérir d'un dixième. Après, il n'y a plus rien. Tenez votre adresse à jour auprès du greffe et du liquidateur. Le jugement est notifié par le poursuivant : une notification qui n'arrive pas fait courir des délais que vous laisserez passer. Pour qui veut acheter : lisez le cahier des conditions de vente avant d'enchérir. Le jugement le vise, donc il vous engage : servitudes, occupation, charges. Ce que vous n'y aurez pas lu, vous l'achèterez quand même. Pour un créancier inscrit : vérifiez que vous êtes bien destinataire de la notification. C'est elle qui ouvre vos recours et vous situe dans l'ordre à venir (Art. R643-5 Article R643-5 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les créanciers inscrits du chef d'un précédent propriétaire et titulaires d'un droit de suite ou du chef de l'entrepreneur sur un bien compris dans le patrimoine en cause en garantie d'une créance affectant un autre patr... En vigueur depuis le 17/06/2022 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ). Ne raisonnez pas par analogie avec la saisie immobilière ordinaire. Seul ce que ce texte énumère s'applique : ce qui n'y figure pas ne vaut pas ici, et c'est le piège le plus fréquent.
- La liste fermée évite d'importer en bloc une procédure conçue pour un tout autre équilibre entre créancier et débiteur.
- Le jugement d'adjudication vise le cahier des conditions de vente : l'acquéreur ne peut pas prétendre ignorer ce qui grève le bien.
- La surenchère offre une seconde chance réelle quand le prix atteint est manifestement bas.
- La réitération des enchères protège la procédure contre l'adjudicataire qui ne paie pas.
- Un article entièrement composé de renvois à un autre code : illisible pour le justiciable qu'il concerne au premier chef.
- Le raisonnement par analogie est ici un piège : ce qui n'est pas visé ne s'applique pas, et rien ne le rappelle.
- La notification incombe au poursuivant, donc à une partie intéressée, alors qu'elle fait courir les délais de recours.
- Les délais de surenchère sont brefs et courent au pire moment pour un dirigeant qui vient de perdre son immeuble.
Analyse rédigée par la rédaction du site : elle éclaire le texte officiel sans s'y substituer et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
La technique employée ici est celle de la liste fermée, et elle constitue le véritable objet de l'article : seules s'appliquent à l'adjudication judiciaire les dispositions de la section 4 du chapitre II du titre II du livre III du code des procédures civiles d'exécution qui sont expressément mentionnées. Le choix se comprend par le déséquilibre des modèles. La saisie immobilière de droit commun organise un affrontement entre un créancier poursuivant et un débiteur saisi ; la liquidation organise une réalisation collective conduite par le liquidateur sous l'autorité du juge-commissaire. Importer le droit commun en bloc aurait transposé un rapport de force sans objet, le réécrire aurait doublé la norme. Le prix de cette précision est l'opacité : neuf renvois à un autre code, dont on ne peut rien déduire par analogie, dans un article qui gouverne la vente du dernier bien du débiteur. Le système révèle ici sa préférence pour la sécurité du praticien sur l'intelligibilité du justiciable, et cette préférence est assumée. Deux dispositifs sauvent l'équilibre de fond : la surenchère, qui corrige une adjudication manifestement basse, et la réitération des enchères, qui protège la procédure contre un adjudicataire défaillant au prix de plusieurs mois supplémentaires.
Juge de l'exécution
Il conduit l'audience d'adjudication comme une adjudication ordinaire, mais il juge sous un régime d'emprunt limité. Son jugement doit viser l'ordonnance du juge-commissaire, les jugements ayant tranché les contestations et le cahier des conditions de vente, et désigner le poursuivant. La tentation de combler les silences par le droit commun non visé est la principale source d'irrégularité.
Poursuivant
Il porte la notification du jugement au débiteur, aux créanciers inscrits, à l'adjudicataire et à toute personne ayant élevé une contestation tranchée. Confier à une partie intéressée l'acte qui fait courir les délais de recours est une faiblesse du dispositif, et c'est aussi pour lui un risque : une notification mal faite fragilise la purge des recours et donc la vente.
Adjudicataire
Il acquiert sous le cahier des conditions de vente, que le jugement vise expressément : il ne pourra pas prétendre ignorer les servitudes, l'occupation ou les charges qui y figurent. En contrepartie, la réitération des enchères le menace directement s'il ne paie pas, le bien étant remis en vente à ses frais et à ses risques.
Dirigeant
Il dispose d'une dernière arme, la surenchère, et elle s'ouvre au pire moment, juste après la perte de l'immeuble. Trouver en quelques jours un tiers capable d'offrir un dixième de plus suppose un réseau et de la trésorerie, c'est-à-dire exactement ce que la liquidation vient de lui retirer. La règle est juste, sa praticabilité est une autre question.
La surenchère d'un dixième
Immeuble adjugé à un prix que le dirigeant juge dérisoire. Un tiers accepte d'offrir au moins un dixième de plus dans les dix jours du jugement d'adjudication. La vente est relancée, et c'est la seule voie réelle de correction d'un prix trop bas, les contestations de fond étant déjà fermées en amont.
La notification qui n'arrive pas
Dirigeant ayant quitté l'adresse connue du greffe et du liquidateur. Le jugement est notifié par le poursuivant à la dernière adresse déclarée, les délais de recours courent, et la vente est découverte après leur expiration. Le texte ne prévoit aucun rattrapage pour cette négligence.
L'adjudicataire qui ne paie pas
Adjudication prononcée, prix non versé. La réitération des enchères remet le bien en vente aux frais et risques de l'adjudicataire défaillant. La procédure est protégée, mais la distribution attendue par les créanciers inscrits recule de plusieurs mois, et l'immeuble retourne au marché avec l'historique d'une vente ratée.
- Appliquer par analogie une disposition de la saisie immobilière de droit commun qui n'est pas visée par la liste fermée de cet article.
- Omettre de viser, dans le jugement d'adjudication, le cahier des conditions de vente ou les jugements ayant tranché les contestations.
- Négliger un destinataire de la notification, créancier inscrit ou contestant, et laisser subsister un recours ouvert sur une vente que l'on croyait purgée.
- Conseiller au dirigeant d'attendre pour envisager une surenchère, alors que le délai de dix jours court depuis le jugement d'adjudication.
La chronologie des actes gouverne ici l'application du texte : l'audience, le jugement, sa notification, la surenchère puis, le cas échéant, la réitération des enchères forment une chaîne dont chaque maillon relève de la version du texte en vigueur à sa date. La particularité de l'article est sa dépendance à une source externe. Composé presque entièrement de renvois au code des procédures civiles d'exécution, articles R. 322-50 à R. 322-55, R. 322-58 à R. 322-64 et R. 322-66 à R. 322-72, il voit son contenu réel évoluer dès que ce code est modifié, sans qu'aucun mot du livre VI soit touché. Un praticien qui travaille sur une vente engagée vérifie donc deux versions, celle du livre VI et celle du code renvoyé, à la date de l'acte litigieux. La liste fermée se lit enfin comme une interdiction permanente d'extension : une disposition nouvelle du code des procédures civiles d'exécution non mentionnée ici ne devient pas applicable par le seul effet de sa création.
Qui s'appuie sur ce texte
Au glossaire
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le