Article R642-22 du Code de commerce
- Le juge-commissaire qui ordonne la vente d'immeubles par adjudication (Art. L642-18 Article L642-18 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas... En vigueur depuis le 01/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ) détermine : la mise à prix de chaque bien et les conditions essentielles de la vente, les modalités de publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation des biens, et les modalités de visite.
- Quand la vente est poursuivie par un créancier (Art. L643-2 Article L643-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les créanciers titulaires d'un privilège spécial, d'un gage, d'un nantissement ou d'une hypothèque et le Trésor public pour ses créances privilégiées peuvent, dès lors qu'ils ont déclaré leurs créances même s'ils ne sont... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), la mise à prix est fixée en accord avec le créancier poursuivant.
- Le juge-commissaire peut prévoir qu'à défaut d'enchères atteignant la mise à prix, la vente se fera sur une mise à prix inférieure qu'il fixe.
Partie législative, partie réglementaire : quelle différence ?
La loi, votée par le Parlement. Elle pose les principes et les droits : qui peut demander l'ouverture d'une procédure, à quelles conditions, avec quels effets sur les dettes, les contrats et les salariés. C'est le texte qui décide.
Le décret, pris par le gouvernement pour appliquer la loi. Il règle le « comment » : quelle juridiction saisir, quelles pièces joindre, dans quels délais, qui convoque qui, sous quelle forme. C'est le texte qui organise.
Les deux se lisent ensemble : un droit reconnu par la loi s'exerce selon les formes fixées par le décret, et une formalité manquée peut faire perdre ce droit. Sur ce site, la partie législative est toujours à gauche et la partie réglementaire toujours à droite, quel que soit l'article consulté.
Partie législative
La loi : ce que le Parlement a voté (articles en L)
Art. L642-22 Application directe
I. - Le liquidateur ne peut, sauf accord du débiteur, réaliser les biens ou droits acquis au titre d'une succession ouverte après l'ouverture ou le prononcé de la liquidation judiciaire, ni provoquer le partage de l'indivision pouvant en résulter. II. - Sur la demande du débiteur et avec l'autorisation du juge-commissaire ou du tribunal, le liquidateur peut réaliser des biens ou droits composant un autre patrimoine de l'entrepreneur ou insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l'occasion de l'activité professionnelle de celui-ci, lorsque cette cession facilite la réalisation des actifs du patrimoine saisi par l'effet de l'ouverture de la liquidation judiciaire. III. - La contrepartie de la valeur de ces biens ou droits s'y substitue dans le patrimoine dont ils sont issus.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Art. L642-18
Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution. En cas de liquidation judiciaire d'un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Partie réglementaire
L'application : les décrets qui précisent la loi (articles en R ou D)
Le juge-commissaire qui ordonne, en application de l'article L. 642-18, la vente des immeubles par voie d'adjudication judiciaire ou amiable détermine : 1° La mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente ; 2° Les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation des biens ; 3° Les modalités de visite des biens. Lorsque la vente est poursuivie par un créancier, en application de l'article L. 643-2, la mise à prix est déterminée en accord avec le créancier poursuivant. Le juge-commissaire peut préciser qu'à défaut d'enchères atteignant cette mise à prix la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu'il fixe.
Identifiant : LEGIARTI000020251358
L'ordonnance qui décide, en pratique, à quel prix l'immeuble de l'entreprise va partir. La mise à prix est la décision la plus lourde de toute la liquidation immobilière, et presque personne ne la discute. Trop haute, elle décourage les enchérisseurs et la vente est déserte. Trop basse, l'immeuble part pour rien et le passif reste. Le juge-commissaire la fixe sur la proposition du liquidateur, souvent au vu d'un avis de valeur. Le débiteur, lui, connaît son immeuble mieux que quiconque, et c'est presque toujours après coup qu'il découvre le chiffre retenu. Les modalités de publicité ne sont pas une formalité, ce sont elles qui font le prix. Le texte impose de les régler « compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation des biens », c'est-à-dire de ne pas traiter un local commercial de centre-ville comme un hangar en zone rurale. Un immeuble atypique qui n'a été annoncé que dans le journal d'annonces légales local n'aura pas trouvé son acheteur : celui-ci était peut-être à deux cents kilomètres, et n'a rien su. Une publicité économe coûte, au bout du compte, bien plus cher qu'elle ne rapporte. Les modalités de visite ont le même effet, plus discrètement. Un bien qu'on ne peut pas visiter se vend au prix du risque, pas au prix du bien. Prévoir deux créneaux de visite est un détail de rédaction qui vaut parfois des dizaines de milliers d'euros. La mise à prix de repli du dernier alinéa est une bonne mécanique. Sans elle, une adjudication déserte oblige à repasser devant le juge-commissaire, à republier, à réattendre : trois mois perdus, et un bien qui se dégrade. Avec elle, la vente se poursuit le jour même sur un prix plancher déjà arrêté. Le revers est évident : si le repli est fixé bas, les enchérisseurs avertis attendent simplement le second tour. Quand c'est un créancier hypothécaire qui poursuit (Art. L643-2 Article L643-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les créanciers titulaires d'un privilège spécial, d'un gage, d'un nantissement ou d'une hypothèque et le Trésor public pour ses créances privilégiées peuvent, dès lors qu'ils ont déclaré leurs créances même s'ils ne sont... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → ), la mise à prix se fixe en accord avec lui. Cela se comprend, puisqu'il risque son propre recouvrement. Mais il faut voir ce que cela implique : le créancier qui sera payé le premier a son mot à dire sur un prix qui décide aussi de ce que toucheront les autres, lesquels ne sont pas consultés.
Pour le dirigeant : intervenez avant l'ordonnance, pas après. Une fois la mise à prix fixée et la publicité lancée, plus rien ne se rattrape. Écrivez au liquidateur et au juge-commissaire ce que vous savez du bien : travaux récents, autorisations obtenues, potentiel de division, acquéreur local déjà intéressé. Discutez la publicité autant que le prix. Un bien spécialisé annoncé au bon endroit change de catégorie d'acheteurs. Nommez les supports : presse professionnelle, réseau spécialisé, site de ventes judiciaires. Demandez que les visites soient réellement organisées. Un bien invisible se vend au rabais, et le rabais, c'est votre passif qui le supporte. Regardez si une mise à prix de repli a été prévue, et à quel niveau. Si elle est très basse, attendez-vous à ce que le premier tour soit désert. Pour le créancier poursuivant : votre accord sur la mise à prix vous engage. Une mise à prix haute qui fait échouer la vente ne sert personne, à commencer par vous.
- Le texte force le juge-commissaire à régler la publicité en fonction de la valeur, de la nature et de la situation du bien, et non par une formule unique.
- Les modalités de visite sont expressément prévues : un bien visitable se vend mieux, et le texte l'a compris.
- La mise à prix de repli évite qu'une adjudication déserte fasse perdre plusieurs mois et dégrade le bien.
- L'accord du créancier poursuivant sur la mise à prix responsabilise celui qui a déclenché la vente.
- Le débiteur n'est pas consulté sur la mise à prix, alors qu'il connaît le bien mieux que tout autre et qu'il en supportera le passif résiduel.
- Aucun critère ne guide la fixation de la mise à prix : l'écart entre juridictions est réel.
- Une mise à prix de repli trop basse invite les enchérisseurs à ignorer le premier tour.
- Les créanciers chirographaires ne sont pas associés à un prix qui décide pourtant de ce qu'il restera pour eux.
Analyse rédigée par la rédaction du site : elle éclaire le texte officiel sans s'y substituer et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Trois décisions sont concentrées dans une seule ordonnance, et elles commandent à elles seules le produit de la liquidation immobilière : le prix de départ, la visibilité de la vente, l'accessibilité du bien. Le texte ne donne aucun critère de fixation de la mise à prix, alors qu'il encadre la publicité par un triple standard, la valeur, la nature et la situation du bien. Cette asymétrie révèle ce que le système considère comme contrôlable : la forme de l'annonce, pas l'évaluation. Elle révèle aussi la place du débiteur, qui n'est pas consulté sur un chiffre dont il supportera le passif résiduel, tandis que le créancier poursuivant, lorsqu'il y en a un, obtient un droit d'accord. Celui qui sera payé le premier pèse ainsi sur un prix qui décide aussi de ce que toucheront les créanciers chirographaires, lesquels ne sont pas consultés. La mise à prix de repli du dernier alinéa, enfin, est l'aveu que l'adjudication déserte est un risque ordinaire et non un accident.
Juge-commissaire
Il arrête seul les trois paramètres de Art. R642-22 Article R642-22 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire qui ordonne, en application de l'article L. 642-18, la vente des immeubles par voie d'adjudication judiciaire ou amiable détermine : 1° La mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions e... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → sans grille légale, sur la proposition du liquidateur et souvent au vu d'un simple avis de valeur. Son pouvoir réel se joue autant sur les modalités de publicité et de visite que sur le chiffre : le triple standard de valeur, nature et situation lui interdit la formule unique, et c'est là que sa motivation sera lue.
Liquidateur
Il propose la mise à prix et subira la vente déserte si elle est trop haute. Son intérêt rejoint ici l'intérêt collectif : une publicité économe coûte plus qu'elle ne rapporte, et deux créneaux de visite sont un détail de rédaction qui pèse sur le prix final.
Créancier poursuivant
La mise à prix est déterminée en accord avec lui lorsque la vente est poursuivie en application de Art. L643-2 Article L643-2 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Les créanciers titulaires d'un privilège spécial, d'un gage, d'un nantissement ou d'une hypothèque et le Trésor public pour ses créances privilégiées peuvent, dès lors qu'ils ont déclaré leurs créances même s'ils ne sont... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → . Cet accord le responsabilise : une mise à prix haute qui fait échouer la vente ne sert personne, à commencer par lui, puisqu'il risque son propre recouvrement.
Dirigeant débiteur
Il connaît l'immeuble mieux que tout autre et n'est pas partie à la fixation du prix. Son seul levier est antérieur à l'ordonnance : une note écrite et datée au liquidateur et au juge-commissaire sur l'état, le potentiel et les acquéreurs possibles du bien.
Local commercial de centre-ville annoncé comme un hangar
La publicité est réglée par formule, une seule insertion dans le journal d'annonces légales local. L'acheteur naturel, situé à deux cents kilomètres, n'a rien su. Le texte imposait pourtant de tenir compte de la valeur, de la nature et de la situation du bien : le grief se formule sur le fondement du 2° de Art. R642-22 Article R642-22 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire qui ordonne, en application de l'article L. 642-18, la vente des immeubles par voie d'adjudication judiciaire ou amiable détermine : 1° La mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions e... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → .
Immeuble non visitable
Aucune modalité de visite n'est prévue dans l'ordonnance. Les enchérisseurs achètent sans avoir vu et intègrent le risque dans leur prix. Le 3° de l'article ouvre expressément cette possibilité, et son absence n'est pas une fatalité.
Adjudication déserte et mise à prix de repli
La mise à prix de repli fixée très bas dans l'ordonnance conduit les enchérisseurs avertis à ignorer le premier tour. Sans clause de repli en revanche, il faut repasser devant le juge-commissaire, republier et réattendre, pendant que le bien se dégrade. Le niveau du repli est donc la vraie variable, pas son existence.
- Attendre l'ordonnance pour discuter la mise à prix, alors que rien ne se rattrape une fois la publicité lancée.
- Traiter les modalités de publicité comme une formalité de greffe, quand le texte en fait un paramètre de prix encadré par un triple standard.
- Omettre les modalités de visite dans le projet d'ordonnance soumis au juge-commissaire.
- Donner son accord de créancier poursuivant sur une mise à prix haute sans mesurer qu'une vente déserte retarde d'abord son propre recouvrement.
La règle gouverne chaque ordonnance de vente au jour où elle est rendue, et non le jour de l'ouverture de la liquidation. Les trois paramètres se figent à la date de l'ordonnance, et la publicité lancée consomme la discussion : c'est la chronologie interne du texte qui compte, bien plus qu'une question de droit applicable. Quand la vente est reprise sur une saisie déjà engagée, Art. R642-24 Article R642-24 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Lorsque le juge-commissaire, en application du deuxième alinéa de l'article L. 642-18, autorise le liquidateur à reprendre la procédure de saisie immobilière suspendue par le jugement d'ouverture de la procédure de liqui... En vigueur depuis le 01/01/2013 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → impose les trois mêmes décisions, de sorte que la mise à prix est réexaminée même sur une procédure en cours.
Qui s'appuie sur ce texte
Au glossaire
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le