Article R642-22 du Code de commerce
- C'est le juge-commissaire qui fixe le prix de départ, appelé mise à prix, de chaque immeuble vendu aux enchères.
- Il arrête aussi les conditions essentielles de la vente, la publicité et les modalités de visite du bien.
- La publicité doit être réglée selon la valeur, la nature et la situation de l'immeuble, et pas selon une formule unique.
- Quand c'est un créancier qui poursuit la vente, la mise à prix est fixée en accord avec lui.
- Le juge-commissaire peut prévoir qu'à défaut d'enchères, la vente se fera sur une mise à prix inférieure qu'il fixe lui-même.
Votre immeuble va être vendu aux enchères, et une seule ligne d'une ordonnance décide du prix auquel les enchères vont commencer. Ce chiffre n'est pas une estimation neutre : s'il est trop haut, personne ne vient et la vente est déserte ; s'il est trop bas, le bien part pour une somme qui ne couvre pas votre passif, et le reste vous suit. Le même juge décide aussi où la vente sera annoncée et si les acheteurs pourront visiter. Un immeuble qu'on ne peut pas visiter et qui n'a été annoncé que dans le journal local se vend au prix du risque, pas au prix du bien. Vous ne serez pas consulté sur ce chiffre, et vous le découvrirez le plus souvent une fois l'ordonnance rendue. C'est pour cela que tout ce que vous avez à dire sur votre immeuble doit être dit avant, par écrit, au liquidateur et au juge-commissaire.
- Écrivez au liquidateur et au juge-commissaire avant l'ordonnance : travaux récents, autorisations obtenues, possibilité de division, acheteur local déjà intéressé. Après, plus rien ne se rattrape.
- Discutez la publicité autant que le prix, et nommez les supports utiles : presse professionnelle, réseau spécialisé, site de ventes judiciaires. Un bien spécialisé annoncé au mauvais endroit ne trouve pas son acheteur.
- Demandez que des visites soient réellement organisées. Le rabais d'un bien invisible, c'est votre passif qui le supporte.
- Regardez si une mise à prix de repli a été prévue et à quel niveau : si elle est très basse, attendez-vous à ce que le premier tour soit désert, les enchérisseurs avertis attendant le second.
Lire le texte officiel de l'article
Le juge-commissaire qui ordonne, en application de l'article L. 642-18, la vente des immeubles par voie d'adjudication judiciaire ou amiable détermine : 1° La mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente ; 2° Les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation des biens ; 3° Les modalités de visite des biens. Lorsque la vente est poursuivie par un créancier, en application de l'article L. 643-2, la mise à prix est déterminée en accord avec le créancier poursuivant. Le juge-commissaire peut préciser qu'à défaut d'enchères atteignant cette mise à prix la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu'il fixe.
Qui s'appuie sur ce texte
Au glossaire
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le