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Urgence
Cass. com. · 25/10/2011 · n° 10-25.257

Le privilège du bailleur couvre l'indemnité d'occupation, pour les deux années précédant le jugement d'ouverture

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Arrêt commenté Rendu le 25 octobre 2011 · Source : texte officiel
Niveau Débutant Standard Expert

Les faits

Une société occupait sans titre un terrain affecté à son activité, dépendant d'une indivision post-communautaire. Mise en liquidation judiciaire le 13 novembre 2006, elle a vu l'un des indivisaires déclarer au passif privilégié une créance de plus de 70 000 euros, présentée d'abord comme des loyers impayés, puis précisée comme une créance d'indemnités d'occupation. La créance a été admise pour partie à titre privilégié, et la débitrice a contesté que le privilège du bailleur puisse couvrir une indemnité d'occupation.

La question posée

Le privilège du bailleur d'immeuble s'applique-t-il à une créance d'indemnité d'occupation, due par un occupant sans titre ?

Ce que l'arrêt décide

Le privilège du bailleur d'immeuble s'applique à toute créance résultant de l'occupation des lieux, à quelque titre que ce soit, de sorte que le titulaire d'une créance d'indemnité d'occupation peut y prétendre pour les deux années précédant le jugement d'ouverture.

Ce que dit la Cour

« Mais attendu qu'ayant énoncé que le privilège du bailleur d'immeuble s'appliquait à toute créance résultant de l'occupation des lieux à quelque titre que ce soit et relevé que la créance d'indemnités d'occupation déclarée par M. X... était fondée, la cour d'appel a exactement retenu que ce dernier pouvait prétendre au privilège du bailleur pour les deux années précédant le jugement d'ouverture ; »

Texte intégral : source officielle
La portée pratique
L'arrêt éclaire l'assiette temporelle de Art. L622-16 Article L622-16 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde En cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n'a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture de la procédure. Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l'... En vigueur depuis le 01/01/2006 · Source : Légifrance · Code de commerce Texte en attente de validation juridique. Cliquer pour consulter l'article complet → , qui limite le privilège du bailleur, en sauvegarde, aux deux dernières années de loyers précédant le jugement d'ouverture, disposition à laquelle Art. L641-12 Article L641-12 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes : 1° Au jour où le bailleur... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Texte en attente de validation juridique. Cliquer pour consulter l'article complet → renvoie pour la liquidation. La chambre commerciale y ajoute une précision d'assiette matérielle : le privilège suit l'occupation, non le contrat, et couvre donc l'indemnité due par l'occupant sans titre. La solution se comprend par la fonction du privilège : il garantit la contrepartie de la jouissance des lieux, et cette contrepartie ne change pas de nature selon qu'elle s'appelle loyer ou indemnité d'occupation. Le raisonnement inverse aurait récompensé l'occupation irrégulière. Pour la pratique de la déclaration de créance, l'arrêt rappelle utilement qu'une créance mal qualifiée au départ, ici déclarée comme des loyers, peut être précisée ensuite sans perdre son rang, dès lors que son fondement est établi. Décision publiée au Bulletin, rendue sous l'empire des textes issus de la loi de sauvegarde.
Comment s'en servir
Pour le propriétaire, la leçon est de ne pas s'interdire le privilège au prétexte qu'aucun bail n'existe ou qu'il a été résilié : ce qui compte est l'occupation des lieux, et la qualification exacte de la créance se corrige en cours de vérification, comme dans cette espèce. Pour le dirigeant et le mandataire, l'enseignement est symétrique : l'occupant sans titre ne fait pas disparaître le privilège, et il faut donc compter cette créance privilégiée dans les prévisions de répartition, dans la limite de deux années.
L'histoire et l'esprit de la solution
L'arrêt se prononce sur l'assiette matérielle du privilège du bailleur d'immeuble, dont Art. L622-16 Article L622-16 En vigueur Code de commerce · De la sauvegarde En cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n'a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture de la procédure. Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l'... En vigueur depuis le 01/01/2006 · Source : Légifrance · Code de commerce Texte en attente de validation juridique. Cliquer pour consulter l'article complet → fixe l'assiette temporelle à deux années avant le jugement d'ouverture, disposition reprise en liquidation par le renvoi de Art. L641-12 Article L641-12 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes : 1° Au jour où le bailleur... En vigueur depuis le 11/12/2010 · Source : Légifrance · Code de commerce Texte en attente de validation juridique. Cliquer pour consulter l'article complet → aux trois premiers alinéas de ce texte.
Portée approfondie
Le privilège s'applique à toute créance résultant de l'occupation des lieux à quelque titre que ce soit : l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre y ouvre droit. La solution, publiée au Bulletin, fait prévaloir la fonction du privilège sur la qualification du rapport contractuel.

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Commentaire signé, source vérifiée le 24/09/2026. La décision elle-même est consultable sur sa source officielle : seul ce texte fait foi. Le commentaire éclaire la portée pratique, il ne remplace pas un conseil personnalisé.

Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le

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