Article R642-34 du Code de commerce
- S'il y a lieu à réitération des enchères, la procédure est poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel réside le notaire qui a procédé à la vente.
- Une copie authentique du procès-verbal d'adjudication est déposée au greffe de ce juge.
Partie législative, partie réglementaire : quelle différence ?
La loi, votée par le Parlement. Elle pose les principes et les droits : qui peut demander l'ouverture d'une procédure, à quelles conditions, avec quels effets sur les dettes, les contrats et les salariés. C'est le texte qui décide.
Le décret, pris par le gouvernement pour appliquer la loi. Il règle le « comment » : quelle juridiction saisir, quelles pièces joindre, dans quels délais, qui convoque qui, sous quelle forme. C'est le texte qui organise.
Les deux se lisent ensemble : un droit reconnu par la loi s'exerce selon les formes fixées par le décret, et une formalité manquée peut faire perdre ce droit. Sur ce site, la partie législative est toujours à gauche et la partie réglementaire toujours à droite, quel que soit l'article consulté.
Partie législative
La loi : ce que le Parlement a voté (articles en L)
Art. L642-18
Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution. En cas de liquidation judiciaire d'un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
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L'application : les décrets qui précisent la loi (articles en R ou D)
S'il y a lieu à réitération des enchères, la procédure est poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel réside le notaire qui a procédé à la vente. Une copie authentique du procès-verbal d'adjudication est déposée au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire.
Identifiant : LEGIARTI000039345960
Ce qui se passe quand l'adjudicataire ne paie pas, et une règle de compétence qui évite un vide. La réitération des enchères, en clair. L'adjudicataire a emporté le bien et ne paie pas. On ne peut pas le laisser bloquer la vente indéfiniment, et on ne peut pas non plus considérer que le second enchérisseur l'emporte automatiquement. Le bien est donc remis en vente, aux frais et risques de l'adjudicataire défaillant : si le nouveau prix est inférieur, il doit la différence. Le problème que cet article résout est un problème de compétence, et il est réel. La vente s'est déroulée chez un notaire, pas devant un tribunal. Il n'y a donc pas de juridiction naturellement saisie. Devant quel juge poursuit-on la réitération ? Trois réponses étaient concevables, et le choix mérite d'être expliqué. Le tribunal du lieu de l'immeuble, ce qui est la règle ordinaire en matière immobilière. Le tribunal de la procédure collective, qui suit le dossier. Ou celui du lieu où réside le notaire. Le texte retient le troisième, et c'est cohérent avec ce qui vient de se passer. Tout le dossier de la vente est chez ce notaire : le cahier des conditions, les dires, le procès-verbal, les garanties déposées. C'est lui qui a l'information et les pièces. Faire remonter le dossier ailleurs n'aurait rien apporté. Le dépôt de la copie authentique du procès-verbal est ce qui rend la saisine possible. Le juge de l'exécution n'a pas suivi la vente : il découvre le dossier. Le procès-verbal lui donne tout ce qu'il doit savoir, à savoir qui a enchéri, à quel prix, et qui a été déclaré adjudicataire. Ce que le texte ne dit pas est notable. Il ne fixe aucun délai pour engager la réitération, alors que le temps joue contre tout le monde : l'immeuble reste bloqué, les créanciers attendent, et la garantie déposée par l'adjudicataire défaillant ne couvre pas nécessairement la perte. Il ne dit pas non plus qui saisit. Le liquidateur, sans doute, ou le créancier poursuivant, mais le texte laisse la question ouverte.
Pour le liquidateur : la réitération se poursuit devant le juge de l'exécution du lieu du notaire, pas devant le tribunal de la procédure ni celui de l'immeuble. C'est l'erreur d'aiguillage la plus probable. Déposez la copie authentique du procès-verbal, c'est ce qui permet au juge de connaître le dossier. Agissez vite, même si aucun délai n'est fixé. L'immeuble reste bloqué, et la garantie déposée ne couvre pas nécessairement la baisse de prix. Pour un enchérisseur : ne surenchérissez pas au-delà de vos moyens. La réitération se fait à vos frais et risques, et vous devrez la différence si le bien part moins cher. Pour le débiteur : cette procédure vous concerne, puisque la différence de prix pèse sur ce qui sera distribué à vos créanciers.
- La compétence est fixée sans ambiguïté, là où l'absence de juridiction naturellement saisie créait un vide.
- Le choix du ressort du notaire suit les pièces : le dossier de la vente est chez lui.
- Le dépôt du procès-verbal donne au juge, qui n'a pas suivi la vente, tout ce qu'il doit savoir.
- La réitération aux frais de l'adjudicataire défaillant dissuade les enchères irréfléchies.
- Aucun délai n'est fixé pour engager la réitération, alors que l'immeuble reste bloqué.
- Le texte ne dit pas qui a qualité pour saisir le juge de l'exécution.
- Le ressort du notaire peut être éloigné de celui de l'immeuble et de celui de la procédure.
- Rien n'est prévu si la garantie déposée ne couvre pas la différence de prix.
Analyse rédigée par la rédaction du site : elle éclaire le texte officiel sans s'y substituer et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Le problème que résout cet article est un problème de compétence, et il est bien réel : la vente s'est déroulée chez un notaire et non devant une juridiction, de sorte qu'aucun juge n'est naturellement saisi lorsqu'il faut réitérer les enchères contre un adjudicataire défaillant. Trois réponses étaient concevables. Le tribunal du lieu de l'immeuble, règle ordinaire en matière immobilière. Le tribunal de la procédure collective, qui suit le dossier et connaît le débiteur. Le lieu où réside le notaire. Le texte retient le troisième, et ce choix suit les pièces : le cahier des conditions de vente, les dires, le procès-verbal d'adjudication et les garanties déposées sont à l'étude, et faire remonter le dossier ailleurs n'aurait rien apporté. Le dépôt d'une copie authentique du procès-verbal d'adjudication au greffe est ce qui rend la saisine praticable, car le juge de l'exécution n'a pas suivi la vente et découvre le dossier : le procès-verbal lui dit qui a enchéri, à quel prix, et qui a été déclaré adjudicataire. Sur le fond, la réitération se fait aux frais et risques de l'adjudicataire défaillant, qui doit la différence si le nouveau prix est inférieur, ce qui dissuade les enchères irréfléchies autant que la garantie préalable de Art. R642-32 Article R642-32 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Avant l'ouverture des enchères le notaire se fait remettre par les enchérisseurs une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque conformément à l'article R. 322-41 du code des procédures civiles d'exécution. Lors... En vigueur depuis le 01/06/2012 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → . Deux silences méritent d'être relevés, parce qu'ils se paient en pratique. Aucun délai n'est fixé pour engager la réitération, alors que le temps joue contre tout le monde, l'immeuble restant bloqué et ses charges courant. Et le texte ne dit pas qui a qualité pour saisir, le liquidateur ou le créancier poursuivant, question laissée ouverte.
Le liquidateur
Il porte la charge pratique de la réitération sans que le texte lui en fasse une obligation nommée. Trois réflexes s'imposent : saisir le juge de l'exécution du ressort du notaire, déposer la copie authentique du procès-verbal, et agir vite malgré l'absence de délai. L'inaction se paie en charges courantes et en dépréciation du bien, et elle est un terrain classique de reproche sur sa gestion.
Le juge de l'exécution
Il reçoit un dossier qu'il n'a pas suivi et dont les pièces sont à l'étude du notaire. Le procès-verbal déposé lui donne la matière, mais il reste dépendant des diligences de celui qui saisit. Sa compétence étant fixée par le ressort du notaire, il peut être territorialement éloigné à la fois de l'immeuble et du tribunal de la procédure.
L'adjudicataire défaillant
Il perd la garantie remise avant l'ouverture des enchères, acquise et distribuée avec l'actif selon Art. R642-32 Article R642-32 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Avant l'ouverture des enchères le notaire se fait remettre par les enchérisseurs une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque conformément à l'article R. 322-41 du code des procédures civiles d'exécution. Lors... En vigueur depuis le 01/06/2012 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , et il supporte en outre les frais de la nouvelle vente et la différence de prix. L'enchère irréfléchie se paie donc deux fois. Rien n'est prévu par le texte si son patrimoine ne couvre pas cette différence, et la créance reste alors à recouvrer comme une autre.
Le débiteur
La procédure le concerne sans qu'il y soit partie, car la différence de prix et les frais pèsent sur ce qui sera distribué à ses créanciers, donc sur son passif résiduel et sur l'exposition de ses cautions. Son seul moyen d'action pratique est d'écrire au liquidateur et, le cas échéant, au juge-commissaire, pour que la réitération ne s'enlise pas.
Adjudication à 250 000 euros, revente à 215 000 euros
L'adjudicataire ne paie pas. La réitération est poursuivie devant le juge de l'exécution du ressort du notaire, qui reçoit la copie authentique du procès-verbal. Le bien est revendu 215 000 euros. L'adjudicataire défaillant doit la différence de 35 000 euros, outre les frais de la nouvelle vente, et la garantie qu'il avait remise est par ailleurs acquise à l'actif.
Notaire et immeuble dans deux ressorts différents
L'immeuble est situé dans le ressort A, le notaire réside dans le ressort B, et la procédure collective est ouverte devant le tribunal C. La réitération se poursuit devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire du ressort B. Une assignation délivrée devant la juridiction du ressort A se heurte à une incompétence qui coûte plusieurs mois.
Réitération engagée tardivement
Le liquidateur n'engage la réitération que plusieurs mois après la défaillance. Aucun délai n'étant fixé, l'action reste recevable, mais l'immeuble a supporté ses charges, s'est dégradé et le marché a tourné. La perte constatée au nouveau prix s'en trouve augmentée, et la question de son imputation entre l'adjudicataire défaillant et la diligence du liquidateur devient discutable.
- Saisir le tribunal du lieu de l'immeuble ou celui de la procédure collective, alors que la compétence est celle du juge de l'exécution du ressort du notaire vendeur.
- Engager la réitération sans déposer au greffe la copie authentique du procès-verbal d'adjudication, privant le juge des éléments de la vente.
- Attendre, en se fiant à l'absence de délai, alors que les charges de l'immeuble courent et que la dépréciation aggrave la perte.
- Considérer la garantie remise avant les enchères comme couvrant par principe la différence de prix, et ne pas poursuivre le solde contre l'adjudicataire défaillant.
La règle souffre d'un vide de calendrier plus que d'une difficulté d'application dans le temps : le texte fixe un lieu, impose un dépôt de pièce, et ne borne rien. Aucun délai n'encadre l'engagement de la réitération, ce qui laisse la chronologie à la diligence de celui qui saisit, et le texte ne désignant pas davantage ce demandeur, l'inaction n'est imputable à personne de façon nette. Pendant ce temps, trois compteurs tournent contre l'actif : les charges de l'immeuble, sa dépréciation, et le délai de la procédure collective elle-même, dont la clôture ne peut être prononcée sur un actif non réalisé. Un second point de chronologie se joue avec la surenchère du dixième de Art. R642-33 Article R642-33 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Dans les quinze jours qui suivent l'adjudication, toute personne peut faire surenchère du dixième par requête remise ou adressée au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel réside le no... En vigueur depuis le 01/01/2020 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : les quinze jours courent de l'adjudication, et la défaillance de l'adjudicataire se révèle souvent après leur expiration, de sorte que la réitération se déroule sur un prix que plus personne ne peut relancer par cette voie. Enfin, les règles de fond de la réitération sont celles du bloc R. 322-66 à R. 322-72 du code des procédures civiles d'exécution, importé en entier par Art. R642-35 Article R642-35 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire La vente par voie d'adjudication amiable est soumise aux dispositions des articles R. 322-39, R. 322-41, troisième alinéa, R. 322-42, R. 322-44, R. 322-45, R. 322-46, R. 322-48, deuxième et troisième alinéas, R. 322-62,... En vigueur depuis le 01/06/2012 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : le présent article donne la compétence, l'autre donne le mode opératoire, et les deux se lisent ensemble.
Qui s'appuie sur ce texte
Au glossaire
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le