Article R642-34 du Code de commerce
- Quand l'acheteur déclaré lors de l'adjudication ne paie pas, le bien est remis en vente : c'est la réitération des enchères.
- La nouvelle procédure se poursuit devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire du lieu où réside le notaire qui a procédé à la vente.
- Une copie authentique du procès-verbal d'adjudication doit être déposée au greffe de ce juge.
- La remise en vente a lieu aux frais et risques de l'acheteur défaillant, qui doit la différence si le bien part moins cher.
- Le texte ne fixe aucun délai pour engager cette procédure, et ne dit pas qui doit la déclencher.
Il arrive que la personne qui a emporté l'enchère ne paie jamais. Votre immeuble n'est alors ni vendu ni libéré : il est bloqué. La loi ne donne pas le bien au deuxième enchérisseur, elle organise une nouvelle vente, et celui qui a défailli en supporte les frais ainsi que la perte de prix. L'article ne règle qu'une question, mais elle est pratique : devant quel juge cela se passe-t-il, puisque la vente s'est tenue chez un notaire et non au tribunal. La réponse est le juge de l'exécution du lieu où réside ce notaire, parce que c'est là que se trouve tout le dossier. Pour vous, l'enjeu est direct : si le bien se revend moins cher, la différence est due par l'acheteur défaillant, et elle vient dans l'actif à répartir entre vos créanciers.
- Demandez au liquidateur par écrit si la réitération a été engagée : aucun délai n'étant fixé, c'est le dossier qui dort le plus facilement.
- Vérifiez que la juridiction saisie est bien celle du ressort du notaire, et non celle de l'immeuble ou celle de votre procédure : c'est l'erreur d'aiguillage la plus fréquente.
- Rappelez que la garantie déposée par l'acheteur défaillant ne couvre pas forcément la baisse de prix : le reste se réclame, encore faut-il le réclamer.
- Tant que la réitération n'est pas menée, l'immeuble reste bloqué et ses charges continuent de courir contre l'actif.
Lire le texte officiel de l'article
S'il y a lieu à réitération des enchères, la procédure est poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel réside le notaire qui a procédé à la vente. Une copie authentique du procès-verbal d'adjudication est déposée au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire.
Qui s'appuie sur ce texte
Au glossaire
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le