Article R642-26 du Code de commerce
- Le liquidateur ne peut, en qualité de mandataire, être déclaré adjudicataire des immeubles du débiteur.
Partie législative, partie réglementaire : quelle différence ?
La loi, votée par le Parlement. Elle pose les principes et les droits : qui peut demander l'ouverture d'une procédure, à quelles conditions, avec quels effets sur les dettes, les contrats et les salariés. C'est le texte qui décide.
Le décret, pris par le gouvernement pour appliquer la loi. Il règle le « comment » : quelle juridiction saisir, quelles pièces joindre, dans quels délais, qui convoque qui, sous quelle forme. C'est le texte qui organise.
Les deux se lisent ensemble : un droit reconnu par la loi s'exerce selon les formes fixées par le décret, et une formalité manquée peut faire perdre ce droit. Sur ce site, la partie législative est toujours à gauche et la partie réglementaire toujours à droite, quel que soit l'article consulté.
Partie législative
La loi : ce que le Parlement a voté (articles en L)
Art. L642-18
Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution. En cas de liquidation judiciaire d'un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
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L'application : les décrets qui précisent la loi (articles en R ou D)
Le liquidateur ne peut, en qualité de mandataire, être déclaré adjudicataire des immeubles du débiteur.
Identifiant : LEGIARTI000020251343
Une phrase, et le conflit d'intérêts le plus évident de la liquidation est fermé. La situation que le texte interdit se conçoit sans effort. Le liquidateur organise la vente. Il fixe, avec le juge-commissaire, la mise à prix. Il décide des modalités de publicité, c'est-à-dire du nombre de personnes qui sauront que l'immeuble est en vente. Il connaît l'état du bien mieux que quiconque, il a l'inventaire, il a les diagnostics, il sait ce que vaut réellement le bien et ce que valent les offres reçues. Autrement dit : il détient toute l'information et il tient une partie des leviers. S'il pouvait acheter, il serait à la fois le vendeur et l'acheteur, avec une asymétrie d'information totale à son profit. Il n'aurait même pas besoin de mal faire : le soupçon suffirait à discréditer chaque vente immobilière de chaque liquidation. C'est pourquoi la règle est absolue et sans exception. Pas de plafond, pas d'autorisation possible du juge-commissaire, pas de dérogation motivée. Interdit. La précision « en qualité de mandataire » est la seule nuance, et elle est technique. Elle vise le liquidateur agissant dans sa fonction, y compris lorsqu'il se porterait adjudicataire pour le compte d'un tiers. Ce n'est pas une faille : c'est au contraire ce qui empêche le détour le plus évident, consistant à acheter par personne interposée en se présentant comme mandataire de quelqu'un d'autre. Ce texte est court parce qu'il n'a pas besoin d'être long. Les règles de déontologie efficaces sont rarement bavardes : elles nomment l'acte et l'interdisent. On peut le rapprocher de Art. R645-16 Article R645-16 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge commis ne peut siéger dans la formation collégiale, ni participer à son délibéré, sous peine de nullité du jugement. En vigueur depuis le 02/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , qui interdit au juge commis de siéger dans la formation collégiale et de participer à son délibéré, sous peine de nullité du jugement. Même logique, même brièveté : celui qui a préparé la décision ne peut pas en être le bénéficiaire. Ce que le texte ne dit pas : ni la sanction d'une adjudication prononcée en violation de cette règle, ni le sort des personnes proches du liquidateur, ni celui de sa propre étude. Ces questions relèvent de la déontologie professionnelle et du droit commun des conflits d'intérêts, mais elles auraient mérité un mot.
Pour un créancier ou un dirigeant : vérifiez l'identité de l'adjudicataire. C'est une vérification qui prend une minute, et la règle est absolue. Si l'adjudicataire est lié au liquidateur, dites-le immédiatement au juge-commissaire. Le texte ne vise expressément que le liquidateur lui-même, mais un lien étroit soulève la même question et mérite d'être posée. Ne demandez pas de dérogation : il n'y en a pas. L'interdiction ne se lève pas, même avec l'accord de tous. Pour le liquidateur : la règle vaut aussi quand vous agissez pour le compte d'un tiers. C'est précisément ce que la mention « en qualité de mandataire » ferme. Pour un enchérisseur : cette règle vous protège. Elle garantit que celui qui a fixé la mise à prix et organisé la publicité ne concourt pas contre vous.
- Le conflit d'intérêts le plus évident de la liquidation immobilière est fermé sans exception ni dérogation possible.
- La règle protège aussi la crédibilité de toutes les autres ventes : sans elle, chacune serait suspecte.
- La mention « en qualité de mandataire » ferme le détour par personne interposée.
- Sa brièveté la rend impossible à contourner par interprétation.
- Elle est vérifiable par n'importe qui, en lisant le nom de l'adjudicataire.
- Le texte ne dit pas quelle est la sanction d'une adjudication prononcée en violation de l'interdiction.
- Il ne vise pas expressément les proches du liquidateur ni les associés de son étude.
- Aucun contrôle n'est organisé : la règle repose sur la loyauté et sur la vigilance des tiers.
- Rien n'est prévu pour le cas où l'absence d'enchérisseur rend la vente impossible.
Analyse rédigée par la rédaction du site : elle éclaire le texte officiel sans s'y substituer et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Une phrase suffit à fermer le conflit d'intérêts le plus évident de la liquidation immobilière, et cette brièveté est elle-même un choix de politique juridique. Le liquidateur organise la vente, propose la mise à prix, décide des modalités de publicité, détient l'inventaire et connaît les offres : il réunit l'information et une partie des leviers. L'interdiction ne protège donc pas seulement la vente en cause, elle protège la crédibilité de toutes les autres, car sans elle chacune serait suspecte. Aucun plafond, aucune autorisation du juge-commissaire, aucune dérogation motivée : la règle nomme l'acte et l'interdit, ce qui la rend impossible à contourner par interprétation. La parenté est évidente avec Art. R645-16 Article R645-16 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge commis ne peut siéger dans la formation collégiale, ni participer à son délibéré, sous peine de nullité du jugement. En vigueur depuis le 02/07/2014 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → , qui interdit au juge commis de siéger dans la formation collégiale et de participer à son délibéré, sous peine de nullité du jugement : celui qui a préparé la décision ne peut pas en être le bénéficiaire. Le silence sur la sanction, sur les proches et sur les associés de l'étude est le prix de cette concision.
Liquidateur
L'interdiction le vise dans sa fonction, y compris lorsqu'il se porterait adjudicataire pour le compte d'un tiers. La mention « en qualité de mandataire » n'est pas une faille mais la fermeture du détour le plus évident, l'achat par personne interposée.
Enchérisseur
La règle le protège directement : celui qui a fixé la mise à prix au titre de Art. R642-22 Article R642-22 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire Le juge-commissaire qui ordonne, en application de l'article L. 642-18, la vente des immeubles par voie d'adjudication judiciaire ou amiable détermine : 1° La mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions e... En vigueur depuis le 15/02/2009 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → et organisé la publicité ne concourt pas contre lui. C'est la condition de confiance qui fait venir des enchérisseurs extérieurs.
Créancier
Son contrôle est simple et immédiat, puisqu'il consiste à lire le nom de l'adjudicataire. En revanche, aucun contrôle n'est organisé par le texte lui-même : la règle repose sur la loyauté et sur la vigilance des tiers.
Juge-commissaire
Il ne peut pas autoriser ce que le texte interdit, et aucune demande de dérogation n'est recevable. Saisi d'un lien étroit entre l'adjudicataire et le liquidateur, il statue sur le terrain du droit commun des conflits d'intérêts, que l'article ne couvre pas expressément.
Liquidateur se portant adjudicataire pour un tiers
Le liquidateur se présente à l'adjudication comme mandataire d'un acquéreur. C'est précisément l'hypothèse fermée par la mention « en qualité de mandataire », et aucune information ni aucun accord ne la rend possible.
Demande de dérogation au juge-commissaire
Le liquidateur sollicite l'autorisation d'acquérir, en faisant valoir l'absence d'autre enchérisseur. L'interdiction ne connaît ni plafond ni dérogation motivée, et l'absence d'enchérisseur n'est pas traitée par cet article.
Adjudicataire proche du liquidateur
L'adjudicataire est un associé de l'étude ou un proche. Le texte ne les vise pas expressément, ce qui n'interdit pas de poser la question au juge-commissaire : elle relève de la déontologie professionnelle et du droit commun des conflits d'intérêts.
- Solliciter du juge-commissaire une autorisation d'acquérir, alors que l'interdiction ne connaît aucune dérogation.
- Croire que l'achat pour le compte d'un tiers échappe au texte, quand la mention « en qualité de mandataire » le ferme précisément.
- Négliger la vérification de l'identité de l'adjudicataire, seul contrôle pratique que le texte laisse aux tiers.
- Déduire du silence du texte sur les proches et sur les associés de l'étude qu'aucune question de conflit d'intérêts ne se pose.
La règle s'applique au jour de l'adjudication, sans condition d'ancienneté ni de montant, et aucune disposition ne la module dans le temps. Son silence sur la sanction d'une adjudication prononcée en violation de l'interdiction se fait sentir à ce stade : rien n'est dit du sort de la vente ni du délai dans lequel elle pourrait être remise en cause, de sorte que la contestation se construit sur le droit commun. La vigilance se situe donc avant le prononcé, au moment où le nom de l'adjudicataire est connu, plutôt qu'après.
Qui s'appuie sur ce texte
Au glossaire
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le