Article R642-31 du Code de commerce
- Le notaire informe par lettre recommandée avec avis de réception les créanciers inscrits d'avoir à prendre communication du cahier des conditions de vente, déposé en son étude deux mois au moins avant l'adjudication, et d'y faire inscrire leurs dires un mois au moins avant. Par la même lettre, il les convoque à la vente.
- Le créancier qui formule un dire saisit le juge de l'exécution dans les huit jours, à peine de déchéance, par assignation du liquidateur. Le notaire invite les autres personnes sommées à contester le dire. Le jugement lui est communiqué et il modifie s'il y a lieu le cahier.
- Le liquidateur, le débiteur et les créanciers inscrits sont convoqués à la vente au moins un mois à l'avance.
Partie législative, partie réglementaire : quelle différence ?
La loi, votée par le Parlement. Elle pose les principes et les droits : qui peut demander l'ouverture d'une procédure, à quelles conditions, avec quels effets sur les dettes, les contrats et les salariés. C'est le texte qui décide.
Le décret, pris par le gouvernement pour appliquer la loi. Il règle le « comment » : quelle juridiction saisir, quelles pièces joindre, dans quels délais, qui convoque qui, sous quelle forme. C'est le texte qui organise.
Les deux se lisent ensemble : un droit reconnu par la loi s'exerce selon les formes fixées par le décret, et une formalité manquée peut faire perdre ce droit. Sur ce site, la partie législative est toujours à gauche et la partie réglementaire toujours à droite, quel que soit l'article consulté.
Partie législative
La loi : ce que le Parlement a voté (articles en L)
Art. L642-18
Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution. En cas de liquidation judiciaire d'un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Partie réglementaire
L'application : les décrets qui précisent la loi (articles en R ou D)
Le notaire informe par lettre recommandée avec demande d'avis de réception les créanciers inscrits portés sur l'état délivré après publication de l'ordonnance d'avoir à prendre communication du cahier des conditions de vente déposé en son étude deux mois au moins avant la date fixée pour l'adjudication et d'y faire inscrire leurs dires et observations un mois au moins avant cette date. Par la même lettre, le notaire convoque les créanciers à la vente. Si un créancier formule un dire, il saisit le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans les huit jours à peine de déchéance, par assignation du liquidateur à comparaître à la première audience éventuelle utile. Il en informe immédiatement le notaire qui invite les autres personnes sommées à contester le dire. Le jugement est communiqué par le liquidateur au notaire qui modifie s'il y a lieu le cahier des conditions de vente. Le liquidateur, le débiteur et les créanciers inscrits sont convoqués à la vente par le notaire au moins un mois à l'avance.
Identifiant : LEGIARTI000039345958
Le déroulé de l'adjudication amiable vu de l'étude du notaire, et une mécanique de contestation en entonnoir. Les délais s'emboîtent, et il faut les lire à l'envers pour les comprendre. L'adjudication a lieu à une date fixée. Un mois avant, les convocations doivent être parties. Un mois avant aussi, les dires doivent être inscrits. Deux mois avant, le cahier doit être déposé et consultable. Autrement dit, le notaire travaille à rebours depuis la date de vente. Le « dire » est le mécanisme central, et il faut l'expliquer parce qu'il est peu connu. Un créancier inscrit qui trouve le cahier des conditions de vente inexact ou incomplet ne conteste pas devant un juge d'emblée : il inscrit son observation dans le cahier lui-même, chez le notaire. C'est une contestation écrite au dossier, visible de tous ceux qui viendront le consulter. La suite est en entonnoir, et le calendrier est brutal : huit jours, à peine de déchéance. Le créancier qui a formulé un dire doit saisir le juge de l'exécution dans les huit jours. S'il ne le fait pas, son dire tombe. On ne laisse pas une observation gêner une vente sans que son auteur aille au bout. Ce que fait le notaire ensuite est bien vu : il invite les autres personnes sommées à contester le dire. Autrement dit, le débat ne reste pas entre le créancier contestataire et le liquidateur : tous ceux que la vente concerne peuvent y prendre part. Une contestation qui modifierait le cahier au détriment des autres ne se règle pas à deux. Le retour est prévu, ce qui est rare : le jugement est communiqué au notaire, qui modifie s'il y a lieu le cahier. Le circuit se referme, et le document sur lequel les enchérisseurs vont se déterminer est mis à jour avant la vente. Le troisième alinéa ajoute le débiteur à la liste des convoqués, et c'est notable : il n'est ni créancier ni acquéreur, mais c'est son immeuble qu'on vend. Un mois de préavis lui permet d'être là. La faiblesse est celle du délai de huit jours. Il est très court pour un créancier qui doit trouver un avocat, préparer une assignation et la faire délivrer, sous peine de déchéance.
Pour un créancier inscrit : consultez le cahier dès sa mise à disposition. Vous avez deux mois avant la vente, et un mois pour inscrire un dire. Si vous formulez un dire, préparez l'assignation en même temps. Les huit jours courent immédiatement et la déchéance est automatique : le dire sans suite ne sert à rien. Vérifiez dans le cahier ce qui vous concerne : le montant de votre inscription, son rang, la désignation du bien. C'est là que les erreurs se corrigent encore. Pour le débiteur : vous êtes convoqué à la vente, un mois à l'avance. Allez-y. C'est votre immeuble, et votre présence permet de signaler une erreur de description à temps. Pour le notaire : le retour du jugement au cahier est votre obligation. Un cahier non mis à jour fait vendre sur une description que le juge a corrigée.
- Le dire permet une contestation écrite au dossier, visible de tous, sans saisir un juge d'emblée.
- L'invitation faite aux autres personnes sommées ouvre le débat au-delà des deux parties concernées.
- Le jugement revient au notaire, qui met le cahier à jour : les enchérisseurs se déterminent sur un document corrigé.
- Le débiteur est convoqué à la vente de son propre immeuble, un mois à l'avance.
- Les délais s'emboîtent proprement à rebours de la date de vente.
- Huit jours à peine de déchéance pour assigner : très court pour trouver un avocat et faire délivrer l'acte.
- Le créancier qui ignore ce qu'est un dire laissera passer sa seule occasion de faire corriger le cahier.
- Le texte ne dit pas ce qui se passe si le notaire ne met pas le cahier à jour.
- Rien n'est prévu si le jugement intervient après la date prévue pour la vente.
Analyse rédigée par la rédaction du site : elle éclaire le texte officiel sans s'y substituer et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Le texte organise l'adjudication amiable à rebours de la date de vente, et c'est la clé de sa lecture : deux mois pour le dépôt du cahier, un mois pour l'inscription des dires, un mois pour les convocations. Ce qu'il arbitre est l'équilibre entre la purge des contestations et la tenue du calendrier de réalisation. Le dire est une contestation déposée au dossier, chez le notaire, visible de tous ceux qui viendront consulter le cahier, et non une instance d'emblée portée devant un juge. Le système révèle ensuite sa logique d'entonnoir : le créancier qui a inscrit un dire doit le porter devant le juge de l'exécution dans les huit jours à peine de déchéance, sans quoi son observation tombe. Une contestation qui gêne une vente ne peut pas subsister sans que son auteur aille au bout. Deux traits méritent l'attention. D'abord, le notaire invite les autres personnes sommées à contester le dire : le débat n'est pas confiné au créancier contestataire et au liquidateur, car une modification du cahier peut déplacer les droits des autres. Ensuite, le jugement revient au notaire, qui modifie s'il y a lieu le cahier : le circuit se referme et les enchérisseurs se déterminent sur un document corrigé, ce qui est rare dans les textes de renvoi du chapitre. Le troisième alinéa ajoute enfin le débiteur à la liste des convoqués, alors qu'il n'est ni créancier ni enchérisseur : c'est son immeuble, et le texte lui reconnaît une place à la vente.
Le créancier inscrit
Deux mois pour consulter le cahier, un mois pour y inscrire un dire, puis huit jours pour assigner le liquidateur devant le juge de l'exécution. Le dire sans suite n'est rien. En pratique, l'assignation se prépare avant l'inscription du dire, pas après : trouver un avocat, rédiger et faire délivrer l'acte dans huit jours est un calendrier de praticien équipé. Ce qui se vérifie dans le cahier, concrètement, est le montant de l'inscription, son rang et la désignation du bien.
Le notaire
Il travaille à rebours de la date d'adjudication et cumule trois obligations distinctes : le dépôt du cahier à deux mois, la lettre recommandée qui informe et convoque, puis, en cas de dire, l'invitation faite aux autres personnes sommées de le contester. La mise à jour du cahier après le jugement est également à sa charge. Un cahier non rectifié fait vendre sur une description que le juge a corrigée, et le texte ne dit rien de la sanction.
Le juge de l'exécution
Il n'a pas suivi la procédure collective et découvre un incident circonscrit : la régularité ou le contenu du cahier des conditions de vente. Il statue sur assignation du liquidateur, à la première audience éventuelle utile, et son jugement a pour destinataire fonctionnel le notaire. Rien dans le texte ne règle l'hypothèse d'un jugement rendu après la date prévue pour la vente.
Le débiteur
Convoqué un mois à l'avance à la vente de son immeuble, sans qualité de partie à l'enchère. Sa présence a une utilité pratique et une seule : signaler à temps une inexactitude de description. Il n'a pas le pouvoir de formuler un dire, réservé par le texte aux créanciers, ce qui laisse sa contestation sans canal propre.
Adjudication fixée au 15 mars
Le cahier doit être déposé à l'étude le 15 janvier au plus tard. Les dires doivent y être inscrits au plus tard le 15 février, et les convocations du liquidateur, du débiteur et des créanciers inscrits doivent être parties au plus tard le 15 février également. Un dépôt du cahier le 1er février rend la vente du 15 mars irrégulière au regard du délai de deux mois.
Un dire inscrit le 10 février
Le créancier hypothécaire relève que son inscription figure au cahier pour un montant inférieur de 40 000 euros à sa créance déclarée. Il inscrit son dire le 10 février. Il doit assigner le liquidateur devant le juge de l'exécution au plus tard le 18 février. Au 19 février, le dire est déchu et la vente se tiendra sur le cahier tel quel, l'erreur de montant se reportant sur la distribution.
Un dire contesté par un autre créancier
Un créancier inscrit en second rang formule un dire tendant à faire inscrire au cahier une charge que le premier inscrit conteste. Informé, le notaire invite les autres personnes sommées à contester le dire. Le juge statue, et le notaire modifie le cahier avant la vente. Les enchérisseurs du jour de la vente consultent un document dont la charge litigieuse a été tranchée.
- Inscrire un dire au cahier en croyant que le notaire ou le liquidateur portera l'affaire devant le juge, alors que le créancier doit assigner lui-même dans les huit jours.
- Calculer le délai de deux mois du dépôt du cahier à partir de la publication de l'ordonnance au lieu de la date fixée pour l'adjudication.
- Omettre d'informer le notaire de la saisine du juge de l'exécution, ce qui prive les autres personnes sommées de l'invitation à contester et fragilise la vente.
- Tenir l'adjudication sans avoir rectifié le cahier après le jugement, et vendre ainsi sur une description judiciairement corrigée.
La règle se déploie dans un calendrier et non dans le temps législatif : tout se calcule à rebours de la date fixée pour l'adjudication, et chacun des délais se décompte isolément. Le délai de deux mois du dépôt du cahier et le délai d'un mois d'inscription des dires courent l'un et l'autre jusqu'à la date de vente, ce qui laisse en réalité un mois utile de consultation. Le délai d'un mois des convocations se superpose au second, de sorte qu'un créancier convoqué au dernier jour utile n'a plus matériellement le temps d'inscrire un dire : la convocation tardive, régulière au regard du troisième alinéa, vide le premier de sa portée. Le délai de huit jours de la saisine du juge de l'exécution court, lui, depuis le dire et non depuis la vente, et il est assorti d'une déchéance, donc non susceptible de relevé par la bienveillance du juge. Dernier point de chronologie, non réglé par le texte : un report de la date d'adjudication rouvre-t-il les délais préparatoires ou les laisse-t-il acquis ? Le silence commande, en pratique, de refaire le compte à rebours depuis la nouvelle date.
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le