Article R642-29 du Code de commerce
- Le juge-commissaire peut autoriser le liquidateur ou le créancier à poursuivre simultanément la vente de plusieurs immeubles, même s'ils sont situés dans des ressorts de tribunaux judiciaires différents.
- Il décide si la vente sera poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de chaque immeuble, ou devant celui du ressort de l'adresse de l'entreprise (débiteur personne physique) ou du siège (personne morale).
Partie législative, partie réglementaire : quelle différence ?
La loi, votée par le Parlement. Elle pose les principes et les droits : qui peut demander l'ouverture d'une procédure, à quelles conditions, avec quels effets sur les dettes, les contrats et les salariés. C'est le texte qui décide.
Le décret, pris par le gouvernement pour appliquer la loi. Il règle le « comment » : quelle juridiction saisir, quelles pièces joindre, dans quels délais, qui convoque qui, sous quelle forme. C'est le texte qui organise.
Les deux se lisent ensemble : un droit reconnu par la loi s'exerce selon les formes fixées par le décret, et une formalité manquée peut faire perdre ce droit. Sur ce site, la partie législative est toujours à gauche et la partie réglementaire toujours à droite, quel que soit l'article consulté.
Partie législative
La loi : ce que le Parlement a voté (articles en L)
Art. L642-18
Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution. En cas de liquidation judiciaire d'un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
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L'application : les décrets qui précisent la loi (articles en R ou D)
Le juge-commissaire peut autoriser le liquidateur ou le créancier à poursuivre simultanément la vente de plusieurs immeubles, même s'ils sont situés dans des ressorts de tribunaux judiciaires différents. Il décide si la vente de ces biens sera poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel chaque immeuble se trouve ou devant celui dans le ressort duquel est situé l'adresse de l'entreprise ou de l'activité déclarée par le débiteur personne physique ou le siège du débiteur personne morale.
Identifiant : LEGIARTI000039345962
La vente d'un patrimoine immobilier dispersé, et un choix laissé au juge-commissaire qui n'est pas anodin. Le problème est fréquent dès qu'une entreprise a un peu grandi. Un siège à Bordeaux, un entrepôt en Dordogne, un local commercial dans les Landes. Trois immeubles, trois ressorts, et selon le droit commun trois procédures devant trois juges de l'exécution différents, chacune avec son calendrier, sa publicité et ses frais. Le premier alinéa lève l'obstacle : on peut poursuivre simultanément, même sur des ressorts différents. C'est ce qui permet de vendre un patrimoine en une opération plutôt qu'en trois, et l'intérêt est double : les frais fixes ne sont pas triplés, et le calendrier ne dépend pas du plus lent des trois tribunaux. Le second alinéa est le plus intéressant, parce qu'il pose une vraie alternative et laisse le choix au juge-commissaire. Deux options, et chacune a sa logique. Chaque immeuble devant son juge local. L'avantage est la proximité : le juge connaît le marché immobilier de son ressort, les enchérisseurs locaux sont sur place, la publicité touche le bon public. Pour un local commercial de centre-ville, l'acheteur est presque toujours du coin. Tous les immeubles devant le juge du siège. L'avantage est l'unité : un seul juge, un seul calendrier, une seule procédure, et surtout une vue d'ensemble. Pour un patrimoine dont les éléments se valorisent mieux ensemble, ou quand la dispersion des juridictions retarderait tout, c'est la meilleure voie. Le texte ne dit pas comment choisir, et c'est un silence qu'on peut lire de deux façons. Comme une souplesse : le juge-commissaire connaît son dossier et arbitre au cas par cas. Ou comme un manque : aucun critère ne guide la décision, et deux dossiers comparables pourront être traités différemment selon la juridiction. Ce que le dirigeant doit savoir, et qui le concerne directement : ce choix a des conséquences sur le prix. Un immeuble vendu loin de son marché naturel se vend moins bien. S'il a des raisons de penser que tel bien trouvera son acheteur localement, c'est au moment de cette décision qu'il faut le dire, pas après l'adjudication.
Pour le dirigeant : intervenez sur ce choix, il a un effet sur le prix. Un local commercial se vend à un acheteur local, un entrepôt logistique à un investisseur qui peut être ailleurs. Dites ce que vous savez de chaque marché. Écrivez au juge-commissaire avant la décision. Après, l'organisation de la vente est fixée. Pour le liquidateur : demandez la simultanéité. Elle évite de tripler les frais fixes et de dépendre du plus lent des tribunaux. Choisissez le regroupement quand les biens se valorisent ensemble, la proximité quand chacun a son marché local. C'est le critère utile, à défaut de critère légal. Pour un enchérisseur : vérifiez devant quel juge la vente se déroule. Sur un patrimoine dispersé, ce n'est pas nécessairement le tribunal du lieu de l'immeuble.
- La simultanéité évite de multiplier les procédures, les frais fixes et les calendriers.
- L'alternative laissée au juge-commissaire permet d'adapter au cas concret plutôt que d'imposer une règle unique.
- Le regroupement devant le juge du siège donne une vue d'ensemble sur un patrimoine dispersé.
- La possibilité de garder chaque immeuble devant son juge local préserve la proximité avec le marché réel.
- Aucun critère ne guide le choix entre les deux options : deux dossiers comparables peuvent être traités différemment.
- Le débiteur n'est pas associé à une décision qui influe sur le prix de vente de ses immeubles.
- Le regroupement peut éloigner un bien de son marché naturel et faire baisser le prix.
- Le texte ne prévoit aucun recours contre le choix du ressort.
Analyse rédigée par la rédaction du site : elle éclaire le texte officiel sans s'y substituer et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Deux obstacles de droit commun tombent ici, et ils ne sont pas de même nature. Le premier alinéa écarte la règle qui attacherait chaque immeuble à la procédure de son ressort, et permet de poursuivre simultanément des ventes dans des ressorts de tribunaux judiciaires différents : la logique de l'unité du patrimoine liquidé l'emporte sur la logique territoriale de la saisie. Le second alinéa va plus loin et confie au juge-commissaire un arbitrage de compétence, entre le juge de l'exécution du lieu de chaque immeuble et celui du lieu de l'adresse de l'entreprise ou du siège du débiteur. Ce que la règle révèle du système, c'est la confiance faite au juge-commissaire comme organisateur économique de la liquidation, et le prix de cette confiance : le texte n'énonce aucun critère de choix, n'associe pas le débiteur à la décision et n'ouvre aucun recours. La proximité avec le marché local et l'unité de traitement d'un patrimoine dispersé sont deux intérêts légitimes qui s'opposent, et le législateur délègue l'arbitrage sans le baliser.
Juge-commissaire
Il détient un pouvoir d'organisation rare, celui de désigner le juge de l'exécution devant lequel les ventes se poursuivront, sans critère légal. Le critère utile, à défaut de critère textuel, est économique : regroupement quand les biens se valorisent ensemble ou quand la dispersion des juridictions bloquerait le calendrier, proximité quand chaque bien a son marché local. Motiver ce choix est la seule façon de le rendre contrôlable.
Liquidateur
Il a un intérêt net à demander la simultanéité : elle évite de tripler les frais fixes de publicité et d'avocat, et elle affranchit le calendrier du tribunal le plus lent. Son travail consiste à documenter, bien par bien, où se trouve l'acheteur probable, pour que le choix du ressort serve le prix et non la commodité.
Dirigeant
Il subit une décision qui influe sur le prix de ses immeubles sans y être associé, et le texte ne lui ouvre aucun recours. Sa seule arme est l'information : il connaît le marché de chaque bien mieux que quiconque au dossier. Dire ces choses avant la décision est utile, les dire après l'adjudication ne sert plus à rien.
Créancier inscrit sur l'un des immeubles
Son rang porte sur un bien précis, non sur le patrimoine. Le choix du ressort et du calendrier conditionne la date à laquelle le prix de son immeuble sera disponible pour la distribution. La simultanéité lui profite quand elle accélère, elle lui nuit quand le bien qui le garantit se trouve retardé par l'ensemble.
Trois biens, trois ressorts
Un siège à Bordeaux, un entrepôt en Dordogne, un local commercial dans les Landes. Le droit commun imposerait trois procédures, trois calendriers, trois fois les frais fixes. Le premier alinéa permet une seule opération, et le second détermine si elle se déroule devant les trois juges locaux ou devant celui du siège.
Le local commercial de centre-ville
Un commerce dont l'acheteur réel est un commerçant du quartier. Regrouper la vente devant le juge du siège, situé dans un autre département, éloigne le bien de son marché naturel et pèse sur le prix. La proximité est ici la bonne option, même au prix d'un calendrier moins simple.
L'ensemble industriel démembré
Un terrain, un atelier et un bâtiment de stockage dont la valeur tient à leur exploitation commune, répartis entre deux ressorts. Le regroupement devant un seul juge de l'exécution donne la vue d'ensemble nécessaire pour éviter une vente en pièces détachées qui détruirait la valeur du tout.
- Traiter le choix du ressort comme une question de commodité procédurale, alors qu'il pèse sur le prix d'adjudication.
- Attendre l'adjudication pour soutenir qu'un bien aurait dû être vendu devant son juge local, alors que le moment utile était avant l'ordonnance.
- Renoncer à la simultanéité par habitude du droit commun, et multiplier des frais fixes que la liquidation paiera sur l'actif.
- Rendre une décision de ressort sans la motiver, ce qui prive le choix de tout contrôle dans un texte qui n'ouvre déjà aucun recours.
La décision se prend au moment de l'ordonnance autorisant la vente, de sorte que c'est la date de cette ordonnance qui fixe la règle applicable au choix du ressort et à la simultanéité. Rien dans le texte ne permet de revenir sur un ressort déjà désigné pour des ventes en cours, et aucun recours n'est prévu, ce qui rend la décision pratiquement définitive dès qu'elle est rendue. L'autre dimension temporelle est de pure organisation : la simultanéité affranchit le calendrier du tribunal le plus lent, mais elle lie les biens entre eux, et un incident sur l'un peut décaler l'ensemble. Le praticien qui demande la simultanéité accepte donc un calendrier commun, avec l'économie et la rigidité qui vont avec.
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le