Article R642-25 du Code de commerce
- Le poursuivant ou le notaire commis établit un cahier des conditions de vente.
- Par exception à l'article R. 322-10 du code des procédures civiles d'exécution, il contient : 1° l'énonciation de l'ordonnance ayant ordonné la vente, avec la mention de sa publication ; 2° la désignation de l'immeuble, l'origine de propriété, les servitudes, les baux consentis et le procès-verbal de description ; 3° la mise à prix, les conditions de la vente et les modalités de paiement du prix selon Art. R643-3 Article R643-3 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire L'adjudicataire fait publier au service de la publicité foncière l'acte ou le jugement d'adjudication dans les deux mois de sa date et en cas d'appel dans les deux mois de l'arrêt confirmatif, sous peine de réitération d... En vigueur depuis le 01/01/2013 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → alinéa 2.
Partie législative, partie réglementaire : quelle différence ?
La loi, votée par le Parlement. Elle pose les principes et les droits : qui peut demander l'ouverture d'une procédure, à quelles conditions, avec quels effets sur les dettes, les contrats et les salariés. C'est le texte qui décide.
Le décret, pris par le gouvernement pour appliquer la loi. Il règle le « comment » : quelle juridiction saisir, quelles pièces joindre, dans quels délais, qui convoque qui, sous quelle forme. C'est le texte qui organise.
Les deux se lisent ensemble : un droit reconnu par la loi s'exerce selon les formes fixées par le décret, et une formalité manquée peut faire perdre ce droit. Sur ce site, la partie législative est toujours à gauche et la partie réglementaire toujours à droite, quel que soit l'article consulté.
Partie législative
La loi : ce que le Parlement a voté (articles en L)
Art. L642-18
Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution. En cas de liquidation judiciaire d'un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
Ouvrir la fiche complète de l'article →Partie réglementaire
L'application : les décrets qui précisent la loi (articles en R ou D)
Le poursuivant ou le notaire commis établit un cahier des conditions de vente. Par exception à l'article R. 322-10 du code des procédures civiles d'exécution, le cahier des conditions de vente contient : 1° L'énonciation de l'ordonnance qui a ordonné la vente avec la mention de sa publication ; 2° La désignation de l'immeuble à vendre, l'origine de propriété, les servitudes grevant l'immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description ; 3° La mention de la mise à prix, des conditions de la vente et des modalités de paiement du prix selon les règles prévues au deuxième alinéa de l'article R. 643-3.
Identifiant : LEGIARTI000026459020
Le document qu'il faut avoir lu avant d'enchérir, et une liste allégée qui dit pourquoi. Ce qu'est le cahier des conditions de vente. C'est le dossier de la vente : il décrit ce qui est vendu, dans quel état de droit, et à quelles conditions. L'adjudicataire achète ce que le cahier décrit, avec tout ce qui grève le bien. Ce qu'il n'y aura pas lu, il l'achètera quand même. Les trois rubriques couvrent trois questions différentes, et il faut les prendre dans l'ordre. Le 1° établit la légitimité de la vente : voici l'ordonnance qui l'a ordonnée, et voici qu'elle a été publiée. Un enchérisseur peut ainsi vérifier que la vente repose sur un titre régulier et opposable. Le 2° décrit le bien, et c'est la rubrique la plus lourde de conséquences. L'origine de propriété dit d'où vient le bien et permet de vérifier la chaîne des transmissions. Les servitudes peuvent réduire considérablement la valeur : un droit de passage, une interdiction de construire. Les baux consentis sont le point le plus décisif en pratique : un immeuble occupé par un locataire titulaire d'un bail commercial de neuf ans ne vaut pas ce que vaut le même immeuble libre. Et le procès-verbal de description est l'état des lieux : c'est lui qui dit ce qu'on achète réellement, au-delà de l'adresse. Le 3° dit le prix et le paiement, par renvoi à Art. R643-3 Article R643-3 En vigueur Code de commerce · De la liquidation judiciaire L'adjudicataire fait publier au service de la publicité foncière l'acte ou le jugement d'adjudication dans les deux mois de sa date et en cas d'appel dans les deux mois de l'arrêt confirmatif, sous peine de réitération d... En vigueur depuis le 01/01/2013 · Source : Légifrance · Code de commerce Cliquer pour consulter l'article complet → : combien, comment, dans quels délais. Un adjudicataire qui ne peut pas tenir ces modalités s'expose à la réitération des enchères, à ses frais. L'exception à R. 322-10 est la clé de lecture de l'article, et elle mérite d'être expliquée. En saisie immobilière ordinaire, le cahier contient bien davantage : tout ce qui organise le rapport entre le créancier poursuivant et le débiteur saisi. Ici, ce rapport n'existe plus. Il n'y a plus un créancier qui poursuit contre un débiteur qui se défend : il y a un liquidateur qui vend sous l'autorité d'un juge-commissaire, et un prix qui sera réparti selon les rangs. Toute la partie du cahier consacrée à cette relation devient sans objet. La liste est donc plus courte, et c'est un allègement voulu, non un oubli. On ne demande que ce qui sert encore : la régularité de la vente, la consistance du bien, les conditions du paiement.
Si vous voulez enchérir : lisez le cahier en entier, et deux rubriques avant les autres. Les baux consentis et les servitudes. Ce sont elles qui font l'écart entre le prix affiché et la valeur réelle. Regardez le procès-verbal de description, pas seulement l'adresse. C'est le seul document qui dit l'état réel du bien. Vérifiez les modalités de paiement avant d'enchérir, pas après. Un adjudicataire qui ne peut pas payer voit le bien remis en vente à ses frais. Pour le dirigeant : vérifiez la description de votre immeuble. Une servitude oubliée ou un bail mal décrit fait perdre de la valeur, et c'est votre passif qui en supporte l'écart. Ne raisonnez pas par analogie avec la saisie immobilière ordinaire. Le cahier est ici volontairement plus court : ce qui n'y figure pas n'a pas été omis, il est sans objet.
- La liste allégée écarte ce qui n'a plus d'objet quand ce n'est plus un créancier qui poursuit un débiteur.
- L'énonciation de l'ordonnance et de sa publication permet de vérifier la régularité du titre de vente.
- Les baux et les servitudes sont expressément exigés : ce sont eux qui commandent la valeur réelle.
- Le procès-verbal de description donne à l'enchérisseur l'état réel du bien.
- Le renvoi à R. 643-3 pour les modalités de paiement aligne la vente sur les règles de la répartition.
- Le texte n'impose aucune vérification de l'exactitude des mentions.
- L'exception à R. 322-10 suppose de connaître le contenu du cahier de droit commun pour mesurer ce qui a été retiré.
- Aucun délai n'est fixé pour l'établissement du cahier ni pour sa mise à disposition des enchérisseurs.
- Le débiteur n'est pas associé à la description de son propre immeuble.
Analyse rédigée par la rédaction du site : elle éclaire le texte officiel sans s'y substituer et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Par Alexandre Baumberger, ancien juge au tribunal de commerce de Bordeaux (2018-2026), juge du contentieux, juge des procédures collectives et juge-commissaire Mis à jour le